物权法讲义(分论3).pptVIP

第三章 所有权（三）建筑物区分所有权 专有权：单元空间 共有权：地基、电梯、管线、走廊等公摊面积 管理权：业主自治的权利 法条： 《物权法》第六章 业主的建筑物区分所有权 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》） 一、建筑物区分所有权的概念 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 二、建筑物区分所有的要件 基于物权客体的独立性原则，区分所有的特定部分，须具备一定的条件，才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有： （1）须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以被区分而与建筑物其他部分隔离。 （2）须具有使用上的独立性，即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。 （3）须在构造上具有共用的部分，即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分，如一住宅楼，各单元房的住户必须共用一个楼梯，必须共用一条通道等等。 三、专有权 这是指数人区分一建筑物而各有的那一部分，以此专有部分为客体的区分所有权，为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同。 《建筑物区分所有权司法解释》第2条规定：“?建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。” 专有部分的边界为何，目前主要有中心说、空间说、壁心说、最后粉刷表层说等观点。各说的区别主要在于区隔墙壁、天花板、地板、壁表面是属于共有、还是专有。 私见：以中心说较为妥适。 业主不仅对其专有空间可以完全支配，而且还可以充分利用、装饰其专有部分壁表面，其专有部分应及于墙壁、天花板、地板的中心，只是其对这部分墙体的处分受到一定的限制，其进行物理上的处分时不得危及、损害其他业主的权益，不能造成其他物业的安全和正常功能的发挥。 业主行使专有权的限制： 1、业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 2、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 四、共有权 建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。 此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。 1、业主共有财产部分 （1）道路属于业主共有 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 （2）关于绿地的归属 ①合同明确约定归个人所有的属于个人所有 ②法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有 ③其余的一律归全体业主共有 《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 （3）关于车位的归属 ①占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 但是无论如何，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然后才能对外出售、出租。 《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ??? ?建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ???? 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （4）其他归业主共有的财产 ①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归业主共同所有，如楼梯、过道、建筑物的外墙等； ②不是必须由业主共同使用的部分可以通过业主公约、出让合同等约定归业主共有。 《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款对共有部分的内涵又以列举的方式加以明确，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备