全面推开营改增_建筑房地产业教程.ppt

房地产业的特殊政策——租赁不动产 纳税人类型 具体业务活动 增值税政策安排 计税方法 计税依据 税率/征收率 预征安排 一般纳税人 出租试点后取得的不动产 一般计税方法 销售额全额 11% 如不动产与机构所在地不在同一县（市）的，在不动产所在地按3%预征率预缴税款 小规模纳税人 出租其取得的不动产（不含个人出租住房） 简易计税方法 销售额全额 5% 1.自然人无需预缴。2.非自然人，如不动产与机构所在地不在同一县（市）的，在不动产所在地全额预缴税款 个人 出租住房 简易计税方法 营业额全额 按5%征收率减按1.5% -- 个人转让住房政策 除北、上、广、深以外的地区 北、上、广、深 不动产分期抵扣 适用范围： 试点后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及试点后取得的不动产在建工程。不含融资租入的不动产、在施工现场修建的临时建筑物、构筑物 分期抵扣方式： 自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 需要强调的几个问题 务必让企业最高领导层理解营改增这一重大改革带来的深刻影响，抓住机遇，迎接挑战，充分享受改革红利，提升企业长远竞争力。这远不是财务部门能够单独胜任。 注重改革在模式优化、管理提高、创新提升、市场开拓、业务增长、利润增长等方面带来的积极变化。 理性看待税负问题，整个产业链的减税需要时间在各个环节再分配，对企业的价格和成本产生的影响要动静结合、长短结合。静态算账往往不准确，只能出概念性的结论，实际运行效果是动态的，重点做出方向性的预测和判断。 避免因不适应新税制产生的税负增加（应抵未抵），优化经营模式和内部控制，防范虚开专用发票等税收风险。 * 四、进一步深化增值税改革和立法的考虑 全面推开营改增试点，是增值税改革取得的阶段性成果，目前仍叫试点，就是因为改革仍在路上，任务没有完成 根据全国人大税收法定的要求，下一步我们将启动增值税立法，并在这一过程中，继续完善增值税制度，最终，通过立法巩固改革成果，确立比较规范的现代增值税制度。 具体工作 密切跟踪试点情况，完善试点办法 简并税率 规范增值税优惠政策 启动增值税立法：制定增值税法案，交全国人大正式批准，即按照税收法定的原则废止营业税 谢谢大家！ 不当之处，请大家指正！ 房地产业，从业务类型上，包括销售和租赁不动产。但是在具体的税目划分上，为了体现同类服务适用同一税目的原则，将租赁不动产归入了“现代服务”税目的“租赁服务” * 1.根据增值税统一的规定，纳税人在其机构所在地申报纳税。自然人销售或租赁不动产，在不动产所在地申报纳税，主要是考虑到不动产所在地税务机关有充足的管理手段，如当地房管部门掌握房屋的具体信息、过户需要完税凭证等。如果在自然人所在地申报纳税，税务机关缺乏有效管理手段，存在较大的偷漏税风险。 2.增值税的一般做法是，服务的销售方或购买方在境内都属于在境内提供应税服务。从国际经验看，涉及不动产的相关服务，一般都以不动产所在地是否在境内，作为判断是否征税的原则，房地产业改征增值税后，也引入了这一原则，只把销售或者租赁境内不动产纳入征税范围。 * 1.根据增值税统一的规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。房地产开发企业普遍采取预售方式销售住房，营业税制下，房地产开发企业在预售时需要按照收到的价款全额缴纳营业税。改征增值税后，如果适用增值税一般的规定，地方可能在预售期间无法取得销售不动产的收入，而在交房时取得大量收入，严重影响地方收入均衡。为解决这一问题，明确预售时预征税款。 2.目前，土地出让收入按政府性基金管理，全额纳入预算管理，对其征税的意义不大，因此，改征增值税后，延续了对其免税的规定。但是土地成本在房地产开发企业成本的占比较高（全国平均水平为35%，部分地区甚至超过70%），对其免税后，房地产开发企业取得土地时未缴纳增值税，相应也无法抵扣这部分税款。从增值税原理来看，上一环节未缴纳增值税，本环节也不应抵扣。但是，考虑到房地产业事关住房价格稳定，为了平稳过渡，允许房地产开发企业在计算其销售额时，扣除相应的土地价款。具体的扣除方式，税务总局发布了管理办法，主要的思路就是按照销售房屋的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例，分劈当期可扣除的土地价款。 * 按照政策平转的原则，对纳税人销售和出租试点前不动产给予了过渡政策，过渡期限为营改增试点期间。在营业税制下，房地产业在不动产所在地纳税，改征增值税后，将适用增值的同一规定在机构所在地纳税。考虑到房地产业实现的营业税在地方营业税收入的占比较高，为了维持地方收入格局稳定，出台了在不动产所在地预缴税款的规定。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房