凤凰古城的经营权与所有权案例分析.doc

转让经营权 “凤凰”重生 案例描述 凤凰是湖南省湘西土家族苗族自治州的一个以苗族为主的多民族县，西邻贵州省松桃县和铜仁市，东与本省泸溪县相连，北与花垣县和吉首市接壤，东南与麻阳县为邻，属多山地区。凤凰县城沱江镇古称镇竿，历史悠久、山川秀丽，至今仍较完整地保留了明清时期的传统格局和历史风貌，素有“中国最美的小城”之誉和“画乡”之称。1986年11月被列为全国旅游外事开放甲类县城，1991年、1999年分别被湖南省人民政府确定为省级风景名胜区、省级历史文化名城，2001年被批准为国家历史文化名城。规划中的凤凰历史文化名城包含凤凰县域内已开发的绝大部分景点，共划分为五个历史文化保护区和五个风景保护区。历史文化保护区包含古城、沙湾、杜母园、南方长城、黄丝桥；风景保护区则包括沱江、南华山、东岭、北园、喜鹊坡。区域内名胜古迹星罗棋布，有省级风景名胜区４处，即建于唐代垂拱（唐睿宗年号，公元685~688年）年间的黄丝桥古城、被誉为溶洞奇观的奇梁洞、飞檐斗拱的古建筑朝阳宫、沈从文故居。2000年发现的“南方长城”被称为“凤凰县最大、价值最高的古建筑遗址”。城郊南华山森林公园为国家级的自然保护区。 凤凰自古就是远近闻名的经济文化中心和旅游胜地。但在2001年之前，凤凰县的各个景点分别由不同政府部门分散管理，基本上还属于政府接待，接待规模一直不大，政府几乎没有收入。时任县长滕万翠认为旅游业到了非转制经营不可的时候了。于是县政府冒着政策风险，采用招标的方式，从投标者中选择了黄龙洞投资股份有限公司（以下简称黄龙洞公司），将凤凰的8个景区（点）50年的经营权进行转让。此后，凤凰的旅游业开始步入发展的快车道，旅游人次连年增长，旅游收入节节攀升，而经济效益和政府收入也明显增长。 一．案例反映出的问题： 凤凰景区模式即整体租赁模式，就是将旅游景区的所有权与经营权分开，由政府统一规划，授权一家企业较长时间地（最长为50年）控制和管理，组织一方或多方投资，成片租赁开发，垄断性建设、经营、管理该景区，并按约定比例由景区所有者和出资者共同分享经济收益。 结合凤凰景区，其具有以下四个特点: 特点之一：成功实现所有权与经营权分离是凤凰模式存在的关键核心。通过实现企业经营化战略，凤凰县人民政府享有景区景点的所有权与管理权,黄龙洞公司享有景区景点的经营权与收益权。从经营数据上看，凤凰景区在实现两权分离后，旅游总收入有了大幅度的提高。 特点之二：独家投资、独家长期租赁经营是凤凰模式成功的必要保障。彭德成（2002）认为，旅游景区的开发，是旅游资源与投资主体的结合。根据投资主体的多寡，旅游景区开发模式存在“1+多”和“1+1”两种方式。前者是指一个景区与多家投资主体的同时结合，国家、集体、部门、个体等一起共同投入该景区的开发经营；后者则是一个旅游景区仅有某一家投资主体相结合，由该投资主体独家控制，垄断性经营。 凤凰模式采取的就是“1+1”模式，由黄龙洞公司独家投资、独家长期经营。一方面，由于受让方具有旅游业经营的丰富经验和良好的业绩，为凤凰旅游业的发展提供了良好的基础。另一方面，旅游经营权转让期限长达50年，这杜绝了经营者的短期利润最大化行为，而着眼于当地旅游业的长远发展。政府赋予企业长期的经营权，就是在引导企业的经营行为由短期利益向长期利益转换，长期利益的实现就要求保护生态环境，实现可持续发展，实现双赢。 特点之三：对旅游资源的有力保护是凤凰模式存在的基本前提。凤凰模式采取了资源保护性开发战略，对资源的开发均是建立在保护的基础之上。不管是脆弱的生态环境，还是古老的民间建筑，以及传统的文化，黄龙洞公司都采取了合理的保护方式。其好处是一方面保护了资源的完整性，实现了资源的可持续发展，另一方面，对原有资源进行深度开发，使资源以更好的方式呈现在游客面前，进一步提高了凤凰古城的知名度和美誉度。此外，双方签订的合同条款明确规定了双方的权利义务，特别是明确规定了黄龙洞公司在景区景点保护方面承担的责任，约束了经营者重经济效益轻资源保护的行为。 特点之四：品牌营销战略是凤凰模式成功的外在关键因素。结合凤凰古城的特色，黄龙洞公司开展的是品牌营销战略。通过多种文化宣传，提高凤凰古城的知名度，使其以不同的文化吸引着各地游客。 二．出现凤凰古城经营权变动的原因： 1、企业经营化战略 根据委托经营转让合同条款，受让方黄龙洞公司须在经营期内向凤凰县人民政府支付转让费8.33亿元人民币；同时还规定黄龙洞公司在前两年须投入8500万元人民币用于凤凰古城部分城楼、南方长城的修复及其他主要景点保护设施和游览设施的修建和改造。凤凰县政府享有上述景区景点的所有权与管理权，黄龙洞公司享有上述景区景点的经营权与收益权，对受让景区景点实行