商业招商计划(底商裙楼招商方案).ppt

一、项目介绍及其定位 项目概况 占地12358平方米，商住用地 规划为三层商业裙楼（约21000平方米）和21层板式住宅（约42000平方米） 裙楼部分延街面长90米左右，进深80米左右，总建筑面积大约70000平方米 ，带27000平方米的商业广场和一层地下室。 项目四至为东连供销社，西连城市广场，北对第三医院，南接兴隆步行街 裙楼市场定位 经营内容定位 以女性服装、鞋帽、饰品、化妆品、精品为主，辅以超市、餐饮、娱乐、休闲的经营内容 消费档次定位 以中档为主，部分做成高档 业态定位 主题商场——服装、娱乐、餐饮为主的综合性商业广场 商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户 定位描述 以女性为主要消费对象的 集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的 女性服饰、化妆品、精品之中高档消费的 主题商城 裙楼产品设计: 最后面积有待建筑设计方案的确定 裙楼商场命名 东方时代商业广场 ——一般化、传统的命名，容易记忆，但特色不突出 **商场 ——以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家资源 建议采用“**商业广场”模式命名，对其专门会议讨论 商场怎样才能成功: 可见，经营者的实力和商场管理服务是招商直接决定的因素，只有认清招商工作的重要性和专业性，才能实现商铺的升值和销售的价值，实现利润最大化。 租金定价: 体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定价相结合 采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合 市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法 市场租金价格体系 1～3层租金均价为62.72元/平方米 其中： 1/F：95.27元/平方米 2/F：61.93元/平方米 3/F：30.97元/平方米 注：以上为市场散租租金，整租租金下浮40到50% 另：商铺价格模拟因规划设计方案未定而后定 经营管理模式的定位 首选——整体引进大商家 备选——自营招商 发展商引进具有一定知名度的大商家对项目商场实行整租经营 发展商对项目裙楼实行散租招商，自己对商场进行统一的经营管理 二、招商方案 招商方案的提出 方案A： 整体出租，仅引进独立的经营管理品牌 方案B： 散租，引进小商家，自己成立管理公司 方案 A剖析图 方案 B剖析图 招商方案定性分析 招商方案定量分析 方案对销售的优劣分析 方案优选结果 方案A＞方案B 三、招商准备 招商主体 --- 以同致行顾问为招商主体进行招商。 招商架构 招商对象 招商产品的零售商 招商产品的代理经销商 招商产品的直营厂家 有招商产品资源整合和经营管理经验的大商家 招商范围 郴州招商产品零售市场 深圳、广州、长沙等地的相关零售市场 广东省内相关产品生产领域 招商物料 招商手册、招商海报 现场VI物料 POP物料 招商合同文本 《招商细则》、招商流程、租赁协议等 商场平面分割图（规划效果图） 现场管理 招商人员上岗前培训 每周项目例会 日招商情况汇报 周例会纪要、招商周、月工作总结 调整营销策略，提交短期宣传推广计划书 三、招商实施 招商战略 快---准备+开展+推广 准---时机+展示+把握 灵--- 调整+工具+计划 招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料 认准时机准时开始招商消息的发布，准确把握商家的心理和需求 灵活及时调整招商计划的各项内容 ,做好AB计划的时间搭接 推广计划 推广时间节点 最后推广时间视他项工作的开展情况而定，详细时间见工作计划表 招商策略 走出去、请进来 建立直复式的招商网络 分组进行 以流动招商为主、现场招商为辅 广告策略 广告诉求点---财富新天地 广告媒体---折页+海报+POP+报纸 营销成本概算 现场部分 ----------10万 广告部分-----------50万 公共活动费用------10万 合计---80万 异地招商费用------10万 圳市同致行物业顾问有限公司 二零零三年九月十三日