2010年3月江苏淮安房地产市场分析报告68P.ppt

通过盘点板块我们发现 市场特征总结—— 固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大 良莠不齐 黄河东路以南价格较高，主流价格区间3400～4400元/平方米 客群功能性需求较强，产品以小三房为主 客户层次良莠不齐，主要来自拆迁户、泛公务员 价格与区域地缘偏好是购房的主要置业驱动力 住宅 住宅 住宅、别墅 住宅 住宅 建筑形态 项目名称 销售均价 客群情况 置业驱动因素 公园壹号 3300 拆迁户、教师、医生、以及镇中心周边 的客源 区位、学区、公园 天和豪庭 3700 周边拆迁户，以及淮阴区政府的公务员以及乡镇居民 毗邻新区政府、景观塑造 益兴·名人湾 多层均价4200， 景观小高层5000-6000 区域内部高档人群以及来自清河区域的客源 品牌、地段、学区、规模 爱琴海 3400 主要清河区的首次置业的客源，以及部分再改人群； 学区、配套、高性价比产品 银河湾 多层3500-3800，小高层2800-3400 淮阴区的公务员以及私营业主，主要是内部区域的中档人群； 地段、景观、自身配套幼儿园 区位优势：楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较晚； 配套优势：楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富； 强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。 定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价值在于区位资源和配套优势 丰泰东方康桥 新湖翔宇花园 翡翠城花园小区 世纪佳苑 书香门第 楚州板块 楚州公寓项目价格较低，主流价格区间3000～3500元/平方米 客群价格敏感度较强，在售项目体量都是较大，未来供应充足 客户层次较高，主要来自政府公务员和私营业主 教育资源和交通生活配套是客户置业核心价值驱动 项目名称 建筑形态 销售均价 客群情况 置业驱动因素 世纪佳苑 多层、小高层 3000 区域首置部分区域改善，青年人婚房 交通、自身配套 书香门第 多层 3000 区域改善，教师、私营企业主 教育资源、区位 翡翠城花园小区 多层、小高层 3550 区域改善，私营企业主，公务员 交通、配套 新湖翔宇花园 多层 3200 区域首置为主，青年白领、公务员 交通、区域配套 丰泰东方康桥 多层、小高层 4000 区域改善型，公务员、教师 教育资源、区位、产品 三、产品分析总结 主流客户基本一致 物业类型趋同，楚州区是价格谷地 主城客户基本以泛公务员客户为主，开发区则以产业工人、进城农民等地缘性性客户为主； 由于主流产品和价格的趋同性，客户置业更多关注生活配套，小区绿化、户型等产品细节。 高容积率成为发展趋势，多层物业有逐步减少； 除清河区外，外围板块价格趋同，楚州区为价格谷地。 主城区大盘林立，中高端市场竞争激烈 清河区总建面超过70万平米的项目超过5个，定位中高端； 主城中高端客户区域拦截明显。 目前市场在售项目主力户型面积高度趋同 香榭丽花苑 东湖·翠景苑 东方·凯旋城 市场部分代表楼盘 香格里拉花园 万达广场 亿力·未来城 罗马假日 大湖城邦 一房 两房 三房一卫 三房两卫 房型 70 80 120 130 140 50 面积 四房 90 100 110 二房主要集中在80-100㎡之间的两房； 小三房面积主要集中在110-120㎡， 大面积产品集中在130-144㎡以上； 144㎡以上产品中顶复占比多； 户型分布 市场供应量较大，总体品质及价格趋同，市场竞争激烈，个别大盘在 市场竞争中占有优势 规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，社区总体品质感趋同； 随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提升，使得这些项目在市场竞争中优势明显； 营销展示意识普遍淡薄，缺少惊艳的景观示范； 万达广场、香格里拉花园、茂华国际汇、亿力·未来城等大盘在社区品质、产品细节及营销展示上由于其他楼盘，在市场竞争中占有优势。 四、客户分析篇 客户分析 分析小结 部分案例列举 一、客户分析 青河与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利的生活配套环境 区域 核心竞争力 客户构成 客户基本特征 需求驱动因素 清河区 区域发展成熟，配套齐全 公务员、企事业单位职工、小型私营业主、教师 生活习惯与生活圈子于此，依赖市中心教育，医疗和商业配套； 易纳新，有较强的购买力。 公务员、教师、周边小型私营业主等对更高品质物业有强烈需求 清浦区 未来大规划——学府新区,汽车总站 改善居住条件的原住居民（少量拆迁户），公务员，烟厂，电厂职工，教师 城市化水平稍低,拆迁户较多,周边原住民及学区教师聚集效应较强. 务实、较贪图小便宜 有强烈的换房需求，希望能在熟悉的区域拥有更好的居住品质 中心城区的成熟，客户的自身生活习惯牵制着其的置业方向的选择