流程研究调查报告.doc

目???? 录 第一章????????????????资源整合 第一节??房地产发展方向 第二节??公司核心竞争力 第三节??公司发展战略 第四节??资源整合 第二章????????????????市场调查 第一节??市场调查的目的 第二节??市场调查的内容和方法 第三节??区域市调报告的撰写 第三章????????????????用地潜力分析 第一节??用地潜力分析的内容 第二节??用地潜力分析的成果 第四章????????????????土地决策 第一节??土地管理的基本术语 第二节??获取土地的方式 第三节??征地拆迁及其土地出让的程序 第四节??土地获取时应注意的主要问题 第五章????????????????项目投资成本与费用的估算 第一节??项目投资成本与费用的基本概念 第二节??开发建设投资的费用构成 第六章????????????????项目投资效益的多方案比较以及综合评估 第一节??项目财务评价的主要内容 第二节??项目评价的基本方法?? 第七章????????????????市场定位 第一节??市场定位的依据 第二节??产品品质 第三节??面积配比和格局配比 第四节??房型设计 第五节??营销主题 第八章????????????????规划设计 第一节??规划和设计的要点 第二节??规划和设计应考虑的因素 第三节??我国居住区规划经历过程 第四节??当代规划和设计的发展方向 第九章????????????????工程建设 第十章????????????????营销推广 第一节??价格策略 第二节??广告策略 第三节??营销策略 第四节??销售执行 第十一章??????物业管理 ??????资源整合 第一节　房地产发展方向 一．未来十年中国的住宅需求 在未来5~10年中，我国以住宅为主的房地产业将保持强劲的增长态势，而居民消费结构转换、城市化和加入WTO将成为推动房地产产业发展的三大动力。 （一）　居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代 1978－2000年，我国GDP年均增长9.5%，人均GDP增长也超过8.1%，城镇居民人均可支配收入从343.4元升到6280元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。90年代，人们的消费开始从温饱型向消费型转变，带动了居住、交通、通信、文化教育娱乐消费明显增强。根据第五次人口普查公报，我国现有城镇人口45594万人，占总人口的30.09%，人均居住面积10.4平方米，建筑面积19平方米。按照国家住宅产业“十五”发展计划，到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米，仅城镇居民就需建设27亿平方米，平均每年新建住宅5.4亿平方米，这样大的住宅投资与需求将对国民经济的发展起到巨大的推动作用。 （二）　城市化步伐的加快带来巨大的住房需求 根据国际经验，当一个国家经济进入持续稳定增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期。世界银行对全世界113个国家的统计资料进一步表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%，当人均GDP从700美元上升到1000美元和1500美元的中等发展国家时，城市化进程加快，水平将到40%~60%，而经济高速发展，城市化水平达到70%以后，城市化发展速度将缓慢。 2000年，我国城市化水平已达36.22%，在未来十年内，人均GDP将从1997年的860美元，提高到2010年的1200美元甚至1500美元，经济的增长将加快城市化的进程，我国总人口的自然增长率仍保持在9.6‰，城市化率以每年1%左右增长，到2010年达到46%，城市人口将达到6.4亿，净增长1.9亿，每年增长1852万人。每增加1个人，将增加22平方米住宅建筑面积和100平方米左右的城市建设用地，城市人口的迅速增长无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的压力。 （三）　加入WTO后开放步伐加快形成对房地产的巨大需求 加入WTO后，我国将开放交通运输、金融服务、电信、法律服务、会计服务、信息服务、旅游、建筑业等多个行业，且开放的速度之快也是前所未有的，如银行业5年内取消对外资的地域和客户限制，建筑业合资合作企业3年内开始享受国民待遇，这些都将吸引大量外资进入，势必增加对房地产产品——住宅、写字楼、中介服务等多种需求。 虽然未来5~10年中我国房地产业的发展总体看好，但现阶段，潜在需求与有效需求不足的矛盾并没有得到解决，这在一定程度上抑制了房地产业的健康发展。 二．房地产市场发展趋势 从1998年起，我国摆脱了低速和负增长的状态，进入高速发展阶段，尤其是2001年以来，房地产进入欣欣向荣的景象。前11个月，全国房地