商业金融街项目可行性研究调查报告.doc

第一章 总论 1.1项目概况 1、项目名称：XXXXX商业金融街 2、项目主管部门：XXXXXXXXXXX有限公司 3、项目性质：新建 4、项目地点：XXXXXXXX地点 5、项目负责人：XXX 1.2编制依据 （一）法律、法规 1、《中华人民共和国环境保护法》； 2、《中华人民共和国消防法》； 3、《国家节能技术大纲》； 4、《中华人民共和国招标投标法》； 5、《建设项目环境保护管理办法》； 6、《建设项目环境保护设计规定》； （二）其他 1、《XXX商业街建设规划》 2、《投资项目可行性研究指南》； 3、《建设项目选址意见书》； 4、《建设工程规划许可证》； 5、《关于申请XXXXX商业金融街建设项目用地预审的函》； 6、XXX发展改革局关于编制《XXXXX商业金融街项目可行性研究报告》委托书； 7、国家及XXX有关技术规范和标准； 8、项目业主提供的有关资料。 1.3主要技术指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。 表1.1 主要财务数据及评价指标表 序号 名称 单位 值 一 财务数据 1 总投资 万元 3276 2 总销售收入 万元 7560 3 销售税金及附加 万元 168 4 利润总额 万元 4116 5 所得税 万元 1029 6 税后利润 万元 3091 二 财务评价指标 1 项目财务净现值 万元 1035 2 项目内部收益率 20.72% 3 静态投资回收期 年 4.01 4 动态投资回收期 年 4.40 5 资本金财务净现值 万元 1091 6 资本金内部收益率 21.79% 7 借款偿还期 年 2.71 8 盈亏平衡点 74% 第二章 市场分析与预测 2.1 投资环境分析 （一）XXX经济发展状况 XXXXXXXXX位于XXX西北部，地处京津两市之间XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，东与XXX宝坻区、宁河县搭界、南与XXX北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。XXX系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。常住人口95万人。改革开放以来，XXX充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经 济和社会事业的蓬勃协调发展。 19个） 名称 功能特色 备注 电子专业街 IT类、电子类、音像类产品 区域型 综合商业街 综合商业 区域型 咖啡休闲专业街 休闲、饮食、娱乐 社区型 古玩字画专业街 文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品 社区型 电子城步行专业街 休闲、娱乐、饮食、购物 社区型 餐饮专业街 饮食、娱乐、 区域型 通讯产品一条街 手机、通讯产品和器材 区域型 清真食品专业街 清真特色食品、干果、糕点 区域型 图书专业街 书籍、文化用品 社区型 水产品专业街 海味、水产、特色食品 社区型 纺织品专业街 服装、布匹、床上用品、家居装饰用品 区域型 精品购物步行街 服装、鞋帽、皮具 区域型 纸制品专业街 各类纸品 区域型 电子科技专业街 电脑、电脑配件、打印机等电子产品 区域型 餐饮娱乐专业街 餐饮、娱乐 区域型 康复路服装专业街 服装、日用品 社区型 古玩民俗商品专业街 古玩、旅游商品 社区型 建材专业街 建筑材料、家装材料 社区型 体育用品专业街 体育服装、运动用品 社区型 2.2市场现状 2.2.1商业市场发展现状 （1）商业中心分布 现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，XX镇商业街人气旺盛，是XX镇的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。 （2）经营模式 XX镇一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为武清商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。 （3）高端消费方式 XX镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。 （4）商业形态分析 商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。 （5）缺乏真正的购物中心 XX镇商业市场缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。 结论：商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致商业竞争激