005-选讲-物流园区.ppt

物流园区 从目前的情况看，关于物流园区的概念在国内物流还没有一个清晰的、统一的、准确的定义，国外亦是如此，不同的国家对其的称谓也很不一样，如日本叫物流园区，德国叫货运村等等。关于物流园区的定义目前比较流行的主要有两种： （1）物流园区是一个大型配送中心或多个配送中心的集聚地，它一般以仓储、运输、流通加工等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。 德国“货运村”(Freight Village)的赢利模式主要来自两方面：一是出租收入。政府将货运中心的场地向运输企业或与运输有关的企业出租，承租企业则依据自身的经营需要建设相应的库房、堆场、车间，配备相关的机械设备和附属设施并交纳相关费用；二是服务费。政府通过提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。 （2）日本模式 日本物流园区成功且获益的主要模式是它的“物流团地”(Distribution Park)的赢利模式。主要有两个方面，一是地价的升值，二是低廉的仓库租金。集资企业租用仓库的租金低于市场价格，并可按市场价格给其他企业，政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设，以促进其他企业入驻园区，从而使园 区投资者得到回报。 THE END 欢迎批评指正 谢谢 3、业主委员会制 4、协会制 由物流行业协会负责整个园区的经营管理，组织、协调园区企业开展物流服务。这种形式和业主委员会制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园区进行直接投资。 由参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体的经营。 6 园区管理模式 5、房东制 投资商完成土地开发、基础物流设施建设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东”，只收取租金，不参与经营。园区为企业提供的服务职能则由政府有关部门提供，或者委托给专业公司。 6 园区管理模式 五种管理模式比较 这几种模式很大程度上是园区投资主体决定的，各有优劣。管理委员会制行政色彩比较强，能较好体现政府规划的意图；股份公司制运营效率较高，但可能片面追求效益；业主委员会制和协会制决策层比较松散，难于取得一致意见，效率较低；房东制纯属投资行为，对整个园区的开拓能力较差。 6 园区管理模式 1 2 传统盈利模式 创新盈利模式 7 园区盈利模式 我国物流园区的经营理念仍停留在建造设施、招商引资、获取实物资产经营收入的传统观念上。园区更多的是扮演工业地产商角色，即通过规划和土地划拨或转让．对园区实施基础设施开发．并独立建设或合资合作共建仓库、办公楼及其他商用配套设施。通过转让成熟土地，出售、出租办公房、仓库、车间、堆场、停车场等实物资产，以及提供餐饮住宿商场等生活服务获取收入。 1、以实物资产经营为主体的盈利模式现状 7 园区盈利模式 从入住园区的物流企业经营情况分析，主要还是靠提供单一性的物流运输、仓库储存、指定性的货物配送来获取收入，由于服务内容单一，服务手段落后，成为劳动密集型的劳务服务，在市场竞争中缺乏优势。一方面价格竞争失去了盈利成长空间；另一方面，因没有物流网络和信息技术支撑，增加了车辆空载率，降低了仓库周转率。使物流成本大幅提高，盈利能力不断下降。 ２００６物流园区调查： 93％有库房货场租金 63％有物业管理费 30％有设备租金 20％有所属物流企业 17％有物流信息服务 10％有国家拨款和税收优惠 7％有土地增值后出售出租 1、以实物资产经营为主体的盈利模式现状 7 园区盈利模式 2、传统盈利模式的弊端 缺少市场机制盲目发展，造成大量空置 忽视资源整合，建设成本上升，缺乏吸引力 信息技术落后，物流服务和经营水平低下 1、创新盈利模式的思路 通过对”需求链、供应链、信息链、管理链”四个物流产业基本运行要素的有序整合，以需求链为主线．供应链为配套，信息链为手段、管理链为核心，实现设计需求链，整合供应链．再造产业链的创新盈利发展目标。 2、创新盈利模式的实现途径 开发资源平台，以资源整合吸引供应链聚集 拓展信息技术服务功能，提高物流供应链服务水平 主要通过整合交通资源（各种运输方式和运输环节，提供综合运输服务）、网络资源（形成多主体联合，依托中心城市的区域乃至国家骨干物流运作系统和网络合作）、市场资源（依托物流运作平台，拓展电子商务、构筑电子商务交易平台；通过以现货批发交易为主的系列产品交易，获得物流、信息流、商流集聚，逐步形成强大市场辐射，带动物流网络化、一体化的形成。）三大资源。 例如：利用钢材园区集聚效益，培育钢材销售市场，实行“统进分销”，通过开展“代采购