公司类贷款案例.docx

3.申请人经营模式及内部治理：申请人主要经营模式为向商户出租其经营物业，该经营物业位于哈尔滨市南岗区文明街66号，建筑面积37000平方米，总投资1.5亿元。商场由地下一层，地上五层（五层为办公及设备区域，非向外出租部分）共六层组成，总体经营面积为32000平方米，总出租面积20396平方米（经支行调查，建筑面积与出租面积相差约10000平方米为每层的通道、走廊、及卫生间等，每层平均面积约6000平方米）。申请人目前共有商铺391家，出租率达到了100%。申请人所经营物业设有客服中心、经营管理部、营销策划部、综合管理部、物业工程部、装潢设计部、物流配送部、监控指挥中心、网络商务中心等十大服务部门，为消费者及广场业户提供多方位的经营保障。租户由众多知名品牌及“3.15消费者协会”免检产品组成。其中负一层为品牌地板专营展馆，有双象地板、生活家地板、大自然地板等品牌；一层为木门油漆吊顶展馆，有阿尔法家居、立邦漆、欧派吊顶等品牌；二层为家装材料综合展馆，其中有德国玛堡墙纸、飞利浦照明、史密斯热水器、巴洛克实木生活馆等；三层为精品洁具卫浴展馆，有箭牌洁具、TOTO智能卫浴、美标卫浴、科勒洁具等；四层为瓷砖展馆，有诺贝尔磁砖、箭牌瓷砖、格莱美音乐瓷砖等；五层为办公及设备间区域。申请人的经营物业理念打破原装饰建材经营零、散、乱的模式，提前导入科学的管理的和营销模式，通过规范管理与行业洗牌，吸收了资源好、信誉佳、口碑好、品牌强的厂商进场经营，实行统一规划管理、统一培训管理、统一合同管理、统一服务管理等全新运营模式。4.申请人市场竞争情况：申请人所经营物业地处哈市海城建材市场商业圈，经营位置优越。附近有海城灯饰广场、哈尔滨卓邦木门城。申请人市场定位为“大型中高端品牌聚集地”，其主要竞争对手有：海城灯饰广场、禧龙陶瓷大市场等。因申请人的经营物业所销售产品具有较高的知名度及品牌效应，并且地理位置交通便利，增加了一定的市场竞争力。三、申请用途：申请人拟向我行申请经营性物业贷款金额为8000万元，期限10年，用于申请人置换兴业银行经营性物业贷款及用于支付外墙地改造、消防设施、和楼内基础设施翻新等装修款项，其中用于置换兴业银行贷款金额6800万元，支付装修工程款1200万元。1.置换兴业银行经营性物业贷款：申请人于2011年08月30日获得兴业银行哈尔滨分行经营性物业贷款8000万元，年利率9.17%（基准利率上浮40%），分期还款，每年2次偿还本金，每次不低于400万元，期限十年，担保方式：申请人所经营物业房产及坐落土地使用权抵押，贷款用途：偿还股东借款7200万元及800万元装修款。申请人提供了与法定代表人吕维敏、股东李德文的《借款协议》，其中因筹建海城市场期间资金紧张，按董事会2005年10月15日决议，截止2008年向吕维敏借款3630万元、向李德文借款3570万元，共计7200万元。借款用途只用于海城市场建设及经营活动。期限三年，如借款期间能向银行贷款，此借款全部还本付息。兴业银行贷款已经偿还吕维敏及李德文个人借款部分，并且目前贷款余额为6800万元。因我行贷款政策（年利率7.86%）能为申请人减少每年利息支出约100万元以上，申请人特向我行申请贷款，以置换兴业银行贷款。2.支付外墙地改造、消防设施、和楼内基础设施翻新等装修款项：申请人与其关联企业哈尔滨海城饰家建筑装饰工程有限公司签订《装修该找工程施工合同》，其施工内容为楼体装饰、电气、排水、消防排水、喷淋、空调综合布线。工程造价2450万元，由施工方包工包料，主要材料价格待申请人认定后实施，其余材料按当月造价执行。施工开始时间2012年12月，工期180天。工程款支付方式为50%按审核进度拨付，验收达标后支付85%，工程结算经监理或审计审核后，再支付剩余10%，余下5%作为质量保证金。申请人自筹资金1250万元，由于资金不足，特向我行申请贷款1200万元（申请人自有资金比例51%），用于支付装修工程款。3.我行营销情况：总行小企业金融部已于2012年06月27日审议同意哈尔滨分行小企业金融服务中心对申请人经营物业内商户进行总额为6000万元的批量授信。支行说明：金桥支行已经为申请人办理商全通业务贷款，争取做到该市场内部商户的全面营销工作，以最大化的保持资金回行。四、还款来源：以申请人租金收入作为还款来源。第一还款来源：由申请人所经营物业的年租金收入合计2529万元。支行出具了贷款期间的预测收支平衡表：单位：万元年限2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年租金收入1,794 1,881 1,881 1,975 1,975 2,073 2,073 2,073 2,073 2,073 物业收入382 382 382 382 382 382