地铁建设对房地产价格影响分析-文献综述.docx

地铁建设对房地产价格影响分析的研究现状学号：201640100125姓名：周信文摘要：本文简要介绍了地铁建设对房地产价格影响分析的研究概况，阐述地铁影响房价的存在性、范围程度和时空效应，并对地铁与房价影响的分析方法进行讨论。关键词：地铁；住房价格；空间分布；1.　课题背景1969年10月1日北京地铁2号线正式通车，中国开始进入地铁时代。随着经济快速发展和城市化进程加快，城市交通需求剧增，天津、上海和广州相继于1984年、1995年和1997年开通了地铁，长春、大连、武汉和深圳也分别于2002年、2003年、2004年开通了地铁。截止2014年底，被发改委批准营运、建设、筹划地铁的中国城市已达40个。其中，已开通地铁的城市22个，营运里程2601公里。另一方面自1998年住房制度改革以来，中国城市房价不断上涨，特别是2004年之后，房价增速加快。图1显示，住宅平均售价与城市年末轨道交通运营线路总长度增长趋势一致[1]。因此，“地铁热”是否显著提高了房价? 进一步地，地铁开通如何影响房价? 实际上，地铁建设不仅有利于缓解城市交通拥挤、改变城市结构，而且影响房价。现有研究表明，地铁能够资本化为房价，提高地铁周边房价。2. 研究现状目前，研究学者对地铁与周边房价的关系做了大量研究。研究的内容主要涉及以下方面:地铁影响房价效应的存在性研究；轨道交通影响房价的范围和程度研究；地铁站对房屋价格影响的时空效应等。2.1影响效应存在的原因地铁的建设促进了沿线经济繁荣、提高了城市运作效率、提升了住宅的交通可达性、改善城市人居环境，从而造成了住宅的稀缺性，导致住宅价格的提升。地铁对住宅价格影响的机制框架[2]2.2影响范围和程度王霞等（2004）以北京市轻轨13号线为例，以2001年至2004年轻轨站点周围4km范围内新建商品住宅小区均价和住宅出让地价作为数据源，分析了各个环路区间内13号线站点周围每间隔1km平均房价和平均地价的变化情况。结果表明，轻轨站点在城市中心区对房价的影响较小，越远离城区对房价的影响程度和范围越大在城市中心区和外围区对地价的影响一直集中在1km范围内[3]。胡晓霞（2008）选择特征价格模型方法分析了新建地铁项目对周边住宅价格的空间、时间增值效应，估算出地铁对沿线住宅的平均增值和总体增值效果。得出杭州地铁一期工程规划前后，周边住宅价格平均上涨140%，终点站上涨200%-300%，由于地铁的规划建设引起的涨幅达到100%楼盘每靠近地铁站1m，平均每建筑平方米增值0.0016%，价值0.19305元/㎡。杭州地铁一期工程对2km范围内平均每个楼盘增值3534万元,而对所有个样本楼盘的总增值约为14.1亿元[4]。杨中良（2013）利用交通成本模型，构建了西安地铁与住宅价格关系模型，选取西安地铁周边楼盘数据为样本，计算出住宅价格受地铁影响的部分，分析出西安地铁对住宅价格的影响半径为1500 米，而且影响效果伴随着距离的增加先加强后减弱，在800米时达到最大[5]。王洪卫等（2015）基于特征价格模型( Hedonic)构建半对数方程，量化了城郊轨道交通对市区和郊区房价影响的差异性，并借助GIS手段量化了市区和郊区轨道交通建设对房价的不同影响。得出城郊轨道交通线路对郊区房价的影响幅度明显大于对市区房价的影响幅度，可进行多条线路换乘的站点，其对周边房价的促进作用明显高于非换乘站点[6]。2.3影响的时空效应帅燕（2015）选定Hedonic模型（特征价格模型），通过STATA软件，实证分析了南昌地铁1号线对站点周边房价影响的空间效应与时间效应。“空间效应”的研究结果表明：南昌地铁1号线对周边住宅价格的影响半径约为1.5千米,对处于地铁站点沿线周边500m半径区域住宅溢价作用最明显,接着是0.5-1km和1-1.5km半径区域。500m半径区域、0.5-1km半径区域、1-1.5km半径区域与1.5-2km相比增幅分别达17%、12.5%和10.2%。“时间效应”的研究结果表明：在2009至2013南昌地铁1号线建设施工的五年间,前三年里1号线站点500米半径住宅价格均受到地铁建设的正向影响,只是受影响程度是递减的,但到了第四年却出现了负向影响。此外,南昌地铁1号线周边住宅市场对1号线的“正式开工”这一标志性时间反映最强烈,其次是“公布站点”事件,最后是“全线开工”事件[7]。3. 总结与展望从现有文献综述可以看出，近年来许多学者将特征价格模型这一方法应用到轨道交通对住宅价格影响的研究领域，并不断在研究中丰富其函数形式,使其更加贴近住宅产品的实际情况，定量分析出地铁建设对房地产价格的实际影响。地铁建设是一个周期性工程，大致包含规划期、建设期、建成营运期三个阶段。研究发现，地铁开通前，周边房价就已有上涨，存在明显的预期性；地铁建设宣