房产中介商圈精耕技巧.doc

房产中介商圈精耕技巧 1. 商圈精耕的好处 房产中介业务就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。所谓商圈精耕〉 就像种田一样，努力耕耘必能丰收。而商圈耕耘是最省时、最有效、 最直接的方法，商圈精耕也可以提升公司在商圈的知名度与信任度， 以便于增加附近社区的成交率。 2．商圈精耕的核心 绝对控制有效资源，大幅提高成交比例及佣金，从而全面提升业 绩。 3．商圈精耕七问： ①你的核心商圈版图了然于胸吗？ ②你关注的重点楼盘是哪几个？ ③你的资源开发方式有哪些？有收获吗？没有收获的原因？ ④你有合作社区吗？合作方式是什么？ ⑤你的门店里有多少位老客户？你熟悉吗？联系吗？ ⑥你有控制的房源吗？ ⑦你计算过你的佣金折扣率吗？若低的原因？ 4．商圈的分类 核心商圈：最接近门店并且是高密度客户群体。范围距离门店 0-1km内，成交量大、热点楼盘，门店成交占比55％-70％ 。 次要商圈：临近核心商圈区域（车程10-20分钟），2-3个精耕 楼盘距离门店0-2km内、成交较多、知名楼盘一般是门店成交占比 15％-25％ 。 影响力商圈：比较知名的楼盘，一般通过广告形式4-5个以内。 主商圈楼盘——距离0-3km内、有成交、有潜力的楼盘占比10％ 。 5．如何优先选择精耕楼盘 ①距离门店2公里之内 ②总户数1000户以上 ③每月平均成交套数2套以上 ④楼盘交付一年半左右为最佳 ⑤交标的足以盈利一家门店 6．如何精耕 ①住宅区：了解该社区各户型面积及优缺点，主力户型是什么， 社区内自住户数是多少户，出租是多少户，空闲是多少户，该社区的 层高是多少，分摊面积是多少，楼间距是多少等。 ②商店：了解该社区周围有哪些商场，距离小区是多少米，该社 区周围有哪些有特色的餐厅，什么口味，什么特色。 ③教育机构：了解该社区周围有什么幼儿园，入托的条件是什么， 收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托 理念是什么，师资情况，该社区周围有什么小学，入托的条件是什么， 收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托 理念是什么，师资情况等。 ④政府机构：了解该社区的居委会是哪个，在什么位置，属于哪个街道管辖，该社区的派出所是哪个，在什么位置，该社区的管片民 警是谁，多大年龄。 ⑤互联网：了解该社区在网络系统里有多少套房源可以出售，有 多少套可以出租。 ⑥公司：了解该社区在系统里有多少套房源可以出售，有多少套 可以出租。 7．商圈精耕的方式 ①行销活动：派单（广场、超市、市场、写字楼、学校）；陌生 拜访；电话拜访；开发信、楼层贴；驻守、举牌；人员合作；社区活 动。 ②成交开发：同行橱窗；报纸开发；网络开发；蹲点竞争。 8．精耕行动 时间 行动 1-3天 制作楼盘字典，了解进出楼盘所需资料，完成一次性看 房 3-5天 与保安人员、物管公司、保洁、守车人员等交流，互留 电话 5天后 带同事了解小区房屋，与现有房东建立深厚关系 定期 扫楼，蹲点，与相关人员交流 9．商圈精耕注意事项 ①不定时商圈调查，通过扫街和陌生拜访发现和挖到新的房源 ②经常联系物管人员，加强合作 ③多鼓励保安人员与自己合作 ④多和关键人物保持联络 ⑤准备专用文件夹 买房、租房，微信有哪些信誉好的足球投注网站“滴滴好房”