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第九章 土地增值税法 第一节 纳税义务人 第二节 征税范围 第三节 税率 第四节 应税收入与扣除项目的确定 第五节 应纳税额的计算 第六节 税收优惠 第七节 征收管理与纳税申报 第一节 纳税义务人 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。其征税对象是土地的增值收益。 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。 不论法人与自然人 不论经济性质 不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人 不论部门 第二节 征税范围 土地增值税征税范围的三个判定标准： 1.转让土地使用权是否为国家所有 　 按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。 第二节 征税范围 土地增值税征税范围的三个判定标准： 2.土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入 国有土地使用权出让 VS 国有土地使用权转让 土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租） 3.转让房地产是否取得收入 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。（继承与赠与等虽然发生产权转让，但未取得收入，因而不征） 第二节 征税范围 【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ） A.赠与社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有住房 C.抵押期满，权属转让给债权人房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房产 第三节 税 率 土地增值税＝土地增值额×税率－扣除项目金额× 速算扣除系数 第三节 税 率 【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60% 第四节 应税收入与扣除项目的确认 对于新建房地产的转让——非房地产开发企业 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 ⑴能够计算分摊利息支出 开发费用＝利息＋前两项×5％ （利息不能超过同期商业银行贷款利率，不包括加息、罚息） ⑵不能够计算分摊利息支出 开发费用＝前两项×10％ 4.与转让房地产有关的税金（三税一费） 允许扣除营业税、印花税、城建税、教育费附加 第四节 应税收入与扣除项目的确认 【例】某企业（非房地产开发企业）销售新建商品房一幢，已知该企业支付与商品房相关土地使用权费及开发成本合计1800万元，该公司没有按房地产项目分摊银行利息，相关税金770万元。计算该企业土地增值税允许扣除的金额。 第四节 应税收入与扣除项目的确认 【例】某企业（非房地产开发企业）销售新建商品房一幢，已知该企业支付与商品房相关土地使用权费及开发成本合计1800万元，该公司按房地产项目分摊银行利息，当期允许分摊的利息为30万元，并提供了金融机构贷款证明，相关税金770万元。计算该企业土地增值税允许扣除的金额。 第四节 应税收入与扣除项目的确认 对于新建房地产的转让——房地产开发企业 1.2.3.与非房地产开发企业相同 4.与转让房地产有关的税金（两税一费） 允许扣除营业税、城建税和教育费附加，不允许扣除印花税。因为房地产开发企业将印花税列入管理费用中，故在此不予扣除。 5.其他扣除项目 对从事房地产开发企业的纳税人，可以按照前两项之和，加计20％扣除。 第四节 应税收入与扣除项目的确认 【例】某房地产开发企业销售新建商品房一幢，已知该企业支付与商品房相关土地使用权费及开发成本合计1800万元，该公司没有按房地产项目分摊银行利息，相关税金770万元(其中印花税70万元)。计算该企业土地增值税允许扣除的金额。 第四节 应税收入与扣除项目的确认 对于旧房地产的转让 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价格×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 第四节 应税收入与扣除项目的确认 【例】某企业销售其存量房产，取得土地使用权支付的地价款为1000万元，房屋的重置成本为4000万元，该房有六成新，在转让环节支付的税金合计500万元，计算土地增值税允许扣除金额。 第四节 应税收入与扣除项目的确认 第五节 应纳税额的计算 计算步骤： 1.确定扣除项目