2012年济南写字楼分析报告.ppt

济南写字楼市场分析 * 分布特征：集中于七大片区； ?纬二路板块：纬二路、经一路沿线区域 ?经十路版块：经十路沿线区域 ?泺源大街板块：东起历山路，西至顺河高架，南北向为泺源大街和泉城路的区域。 ?山大路板块：山大路片区以山大路为核心、南到经十路、北到花园路、西到历山路。 ?二环东路板块：二环东路沿线区域 ?高新区板块：贤文庄路以东、工业南路以南、绕城高速以西、经十东路以北的区域。 ?奥体板块：奥体板块是以济南奥体中心为圆点，2公里半径所辐射的区域。 发展趋势：中心集聚到向外扩张； 济南市办公物业分布较为集中，城市核心写字楼分布泺源大街沿线，伴随城市东拓西进，逐渐向东向西延伸 纬二路板块 泺源大街板块 山大路板块 东二环板块 高新区板块 奥体文博板块 经十路板块 随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务中心向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、东二环板块以及高新、奥体片区板块； 现有写字楼板块格局 板块特点 纬二路 板块 泺源大 街板块 高新区 板块 二环东 路板块 山大路 板块 奥体 板块 属老商埠区，有悠久的商业历史，写字楼建筑年代较早，以企业自用写字楼项目为主，写字楼市场化程度较低。 平均体量8.5万平米，标准层面积1000-1200平米，主力面积区间为100-200平米。 明珠国际商务港、财富自由港、山东商会大厦 济南写字楼市场存在时间最长的区域，商务氛围浓厚，只租不售项目居多，但交通拥挤、车位紧张。 板块土地资源较稀缺，写字楼规模一般较小，平均体量在5万平米左右。 中信广场、永安大厦、丰利大厦、银座晶都国际大厦 区域商务氛围浓厚，电子产品企业集中，写字楼需求旺盛。区域人流量大，配套完善、车位紧张，交通拥堵。 体量略大于泺源大街板块，平均体量约6万平米。少量写字楼产品采取低楼层卖场，高楼层办公的经营模式。 历东商务大厦、正大?时代广场、银座数码广场 规划中的商业商务政务区，写字楼产品多体现高端品质，无论在硬件配套还是交通条件上，均体现一定的优越性。目前办公氛围还不够浓厚，但可以预见将来发展潜力十分巨大，售价将超越各板块位居首位。 平均体量10万平米，目前标准层面积为1100-1600平米。 鲁商国奥城、黄金时代广场 聚集了大批高科技企业和创业人才，办公氛围良好，配套设施有待完善，写字楼市场尚待发展成熟。 板块土地资源丰富，远离市中心，写字楼体量居于各板块之首，平均17万平米。标准层面积1000-3000平米，主力面积300平米。 三庆世纪财富中心、IT总部基地、齐鲁软件园 随济南城市规模扩大第二次跳跃式发展而兴起，高端写字楼产品较多，硬件设施齐全。商务氛围很多浓厚，聚集众多大型企业，写字楼品质有很大提升。 土地资源相对丰富，楼盘平均体量9万平米，主力面积在200平方米左右。 东环国际广场、发展大厦、中润世纪广场等。 板块名称 经七路板块 经十路板块 纬二路板块 山大路板块 东二环板块 经十路板块 高新区板块 入驻企业 以大中型企业为主，金融企业较为集中 大中型企业为主、事业单位以及行业大型企业较为集中 以中小型企业为主 科技型企业较多 中小型企业较多 国有大中型企业、行业内的大型企业 中小型高新企业为主、部分大型国企入住 各版块入驻企业 市场供应量 内容综述： 10月份，写字楼市场无新增供应，在没有优质房源上市的情况下，市场反应冷淡，观望氛围浓厚。本月成交量仅0.41万平方米，达历史最低值；整体均价为13714元/㎡，价格走势保持平稳。 10月，写字楼市场供应量为3.88万㎡，同比下降76.8%，环比下降26.1%。本月写字楼市场无新增供应，受整体房地产市场环境不景气影响，部分项目推迟入市时间，同时在售项目多处于尾盘阶段，市场整体供应相对不足。 10月，经十路板块为写字楼市场供应主力，供应量为2.03万㎡，占总供应的47.4%；其次为高新区板块，供应量为1.85万㎡，占总供应的43.3%；再次为泺源大街板块，供应量为0.28万㎡，占总供应的6.5%；其他零星分部的写字楼供应较少，为0.12万㎡，占总供应的 2.8%；其余各板块均无市场供应。 目前写字楼市场在售项目较少，仅四个板块有房源供应，且分布极不均衡；未来随奥体板块及山大路板块等大量潜在项目入市后，整体供应格局将发生较大变化。 市场供应量 10月，写字楼市场共成交0.41万㎡，同比下降78.1%，环比下降57.7%。本月写字楼市场成交惨淡，达两年来历史最低水平，在调控政策日见成效，整体货币持续收紧环境下，客户购买能力及投资热情均受限，市场观望氛围空前浓厚。 市场成交量 市场成交量 10月，经十路板块成交量位居首位，共成交0.21万㎡，