当涂县水墨兰庭项目商业部分营销方案-59-2009年.ppt

实嘉·原创生活7、8月份营销方案 [水墨兰庭项目商业部分营销方案] 目 录 引子—— 我们的课题——“水墨兰庭”的商业 水墨兰庭——带动新城版块的龙头，当涂新城的核心区域 2006年—2009年，经过近3年的开发，区域住宅已初具规模，商业刚刚启动 因交通和商业配套的问题，入住率还不高，未形成生活氛围 商业，是已经摆在开发商面前必须解决的课题—— 规划中有近3万平米的商业产品，此问题迟早都要解决 若生活配套不便利，会影响后期住宅的开发销售 时代超市20年租赁，商业价值未能完全体现 水墨兰庭和当涂新城，都需要一个真正的商业中心！ 项目情况 项目区域——当涂县新城区 项目占地—— 105 亩( 70000 平方米),紧邻政府新办公区及大型市政公园; 总建面积—— 96957 平方米 公交系统——目前有0路、202 路公交路线将计划开通。 周边配套——2个市政公园、1个幼儿园、1所小学、1个医院、1个五星级酒店、2个大型购物中心。 项目区位——新城区 项目情况——商业规划指标 关键词—— 2.56 万平 商业总建筑面积2.56万平米 ，位于当涂新城的商业中心。 关键词——1.6万平 根据地块规划指标，规划将有近1.6万平米的集中商业。 关键词—— 200米 商业街自西向东总长达200多米，可精确至212 米。 关键词——3条 根据商业规划，将有一条沿路商业街，一条内街,一条沿公园特色商业街。 给我们的启示 区域发展潜力…… 商业集中地…… 基础设施完善…… 人口聚集地 …… 这些原因都成就了水墨兰庭的商业升值前景；同时存在区域内的商业竞争。 当涂向北—— 北部新城区—— 水墨兰庭商业的价值——规划定位 商业中心定位—— 以休闲化为主的商业中心（休闲、娱乐、餐饮为主体）； 以购物为主的商业中心 以社区配套为主的商业中心 以特殊功能、主题性、特色化为主的商业中心 以专业市场为主的商业中心 辐射区域定位—— 社区型 区域型 广域形 其商业是相互带动相互促进的； 通过定位与商业类别不同形成差异化。 把商铺面积分割成各个独立的产权单位，带十二年租约销售给小业主，并由品牌商家统一经营的“产权式商务中心”投资模式。 各个产权单位产品构成方案如下： A、把可划分的各产权单位面积控制在20--100平方米之间。 B、各产权单位均带12年租约，年租金回报率固定8%。 C、每个产权单位由银行提供五成十年按揭。 D、购买后，一次性返还3年租金，可从总价或首付款中扣除；从第四年开始按月支付租金。 12年包租期满后，由业主委员会与时代超市按当时租金签定后8年承包经营协议。 需甲方支持和协助解决事项 政策把握：政府政策性风险包括招商、产权式销售等； 重要证件：五证两书； 售后协调：销售完成后，协助业主成立业主委员会；协调好业主、时代超市、发展商三者之间的关系； 售前准备：合理设计商铺分割方案； 建筑周期：主要指工程进度； 公关把握：大型商业招商活动、开盘仪式上的特邀嘉宾。 1、主力店（时代超市）模式 [销售方式选择] 此模式销售风险与回避 （1）差价补贴的风险 时代超市作为整体租赁者，其承租的租金比较低，而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就 使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。 在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，即提高项目的销售价格，在一定程度上可适当弥补回报的补贴。 保证项目顺利销售的前提下，通过测算制定合理的投资回报率。 1、主力店（时代超市）模式 [销售方式选择] （2）返租期满后产权分散带来的风险 在返租期满后，分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营将必然成为矛盾。 发展商在承租期满后，从项目本身营销的角度看，其已经完成了对业主的承诺。但 与时代超市的租约并未完成，为了更好地实现商业的销售价值，发展商需提前解决 好这一问题，不要为将来的商场经营留下后遗症。 此模式销售风险与回避 成立业主委员会。 由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额 合理地划分比例关系，通过类似“股权”的形式在实现整体效益的情况下，全面、 公平地保障所有业主的收益。具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的 分配权利，再选举会长、执行会长、会员等。业主委员会可通过自行运作或委托专 业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营。 在项目分割规划中，要充分考虑今后经营的需要。 要合理