恩达国际营销推广思路沟通案.ppt

*;目 录; ;本报告的研究思维导图;第一部分;一：分宜城市宏观背景;分宜概况;2012年，全县生产总值140亿元，增长10%；财政总收入26亿元，增长5.3%，其中地方财政收入19.7亿元，增长24.5%。分宜镇、钤山镇、双林镇、湖泽镇和分宜工业园区财政收入过亿元。跻身中部地区百强县。全年出口15296万美元，增长22.73%。全年利用外资签约数7个，比上年增长16.7%；利用外资合同金额5572万美元，同比下降8.2%；实际使用外商直接投资金额6575万美元，增长17.5%。实际利用国内市外资金98.28亿元，增长34.19 %。 ;全年居民消费价格比上年上涨2.3%;在分宜的城市发展构想下，遂川将发展成：“两心、四轴、五组团”的县城空间格局。加快城镇建设与推进城镇化、产业化统筹起来，发展大交通、大产业、大建设、大服务。深入开展森林城镇创建活动，不断改善人居环境，提升城市品位。 分宜城市宏观经济快速发展，成为房地产市场发展的动力和基础。 坚持“工业强县、科教兴县、全民创业、项目带动”战略，以科学发展为主题，大力创建国家级经济技术开发区和省级低碳经济示范县，打造全省知名的科学发展示范区、新型工业聚集区、生态园林宜居区、统筹城乡先行区、和谐发展典型区。;二：区域价值分析; 本案地处北环东路，目前属于分宜未来城市发展的重要区域，周边有体育馆、妇幼保健院、文化中心，以及正在建设的档案局、武装部、湿地公园、服务中心及规划的公交枢纽站等完善高端住宅配套，从而说明此地段有较大的升值空间，这也是从升值比较为潜在消费者所接受的原因之一。 由于分宜整个城区面积不大，人口较少，目标客户相对较集中，也是由于此原因，各开发商都在争取相同的潜在消费者。2012 年房地产市场有目共睹，市场竞争尤其激烈，推广手段层出不穷。较成熟地块被各开发商一抢而空，由于目标客户和其它开发商相同，所有现在有地有房的开发商都将成为本案的竞争对手。未来3-5年分宜的房地产市场将此以往任何时候的竞争都更激烈，本案将面临更多的困难需要去克服。 ;三：分宜房地产市场调究分析 ;最近几年，分宜的房地产市场取得了长远的发展，经过几年的炒作和洗礼，消费者的头脑越来越清醒，住房消费观念越来越成熟，对开发商的要求也越来越高。 通过近几年对分宜房地产市场的了解和分析， 分宜目前的房地产市场正处于比较成熟的阶段，2013 年的市场竞争更加激烈，主要体现在以下几个方面：;⑴地段之争： 目前市区主要以地段为主要优势，但土地是不可再生的资源，具有唯一性和稀缺性，市区内的土地也随着开发量的增加而急剧减少，未来的市场将不再以地段为唯一优势，地段的好坏并不成为唯一的竞争卖点，没有绝对的竞争决 定性。 ⑵品牌化，精品化： 在同一区域内，物业的建筑结构、环境、配套、目标客户都越趋同，谁能 在物业质量、服务管理、细节处理上更下功夫，谁将胜出，这就导致市场将向品牌化、精品化发展。普通居住小区市场份额将越来越小，在开发的各个环节策划、规划、建设、销售、售后服务的每一个环节做足功夫，做出市场口碑， 形成品牌，是开发商致胜的关键所在。 ⑶恶性竞争： 由于供应量短期大幅增加，供大于求是2013年房地产市场出现的事实，对这一点，我们一定要有一个清醒的认识。由于“供大于求”，会导致部份物业滞销，部份开发商会由于资金压力，会想方设法使物业尽快变现，必然会以各种方式降价促销，由于对价格的敏感，会有较多的潜在消费者被吸引，这将会使整个房产市场价格动荡，形成恶性竞争。 ;分宜近半房地产成交数据分析;本案;帝景观澜位于分宜城东新区湖东路和钤山路的交汇处，紧邻县政府广场和体育中心。 项目总占地19.5万平米，总建筑面积近50万平米。典型的地中海建筑风格，从简洁中提炼奢华，从现代中体现传统，在大量运用雕塑、拱门、浮雕、铁艺、等欧式建筑元素的基础上。 打造15万㎡新古典主义园林，引入东湖活水，将东湖水贯穿全园，丰富了园区的整体氛围。 设有社区景观泳池、星级酒店、9.6万㎡风情水景商业街、六班制幼儿园、阳光绿色车库。 ;小结： 帝景观澜是一个多层占大部分的项目，从开始销售至今，并不理想。成交均价在3200—3500元/平方米。以它的多层和高层的公摊、使用面积、电梯运营成本、物业管理费用等内容比较，消费者更容易去接受多层，毕竟现在高层在分宜来讲是一个接受的阶段，而且大部分多层的主力户型面积在110平方米左右；在总价上消费者更容易承受，房地产市场讲的是围绕市场所需而做产品。另多层已经销售了70-80%，剩余的基本上是1楼和6楼的，在年前仅推出了一栋小高层试水，销售成交均价在3400-3500元/平方米左右，春节直减18888元，送10年物管费，再打9.8折，签合同时再打9.9折，一起算下来相当于8