房地产建筑业营改增企业涉及部门分工实务V1.1.pptx

;本课程面向对象为： 基础篇：普及介绍，面向会计、业务、法务、管理人员、高管全部人员 实务篇：营改增实际问题，以会计为重点，业务、法务管理人员 落地篇：营改增业务分工：前期、预算工程成本、销售、法务、财务 战略篇：企业运营方面思考，主要面向决策高管 技术篇：主要介绍IT升级，相关部门人员 【本讲稿只提供给客户及合作伙伴内部使用】;01;01;;工程物资;国家;建筑业;;;小规模纳税人 ;房地产业的改革与变化;房地产业的改革与变化;房地产业的改革与变化;营改增给房地产业带来的主要变化;;在中华人民共和国境内提供建筑服务的单位和个人，为增值税纳税人。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 在境内销售提供建筑服务是指建筑服务的销售方或者购买方在境内；;建筑服务税目注释 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。 包括工程服务 安装服务 修缮服务 装饰服务 其他建筑服务。;一、纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 一般纳税人适用税率为11%；小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的建筑服务，征收率为3%。 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 二、一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 三、简易计税方法的应纳税额 应纳税额=销售额×征收率 　销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）;A.;01;;一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法??照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。; 原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。 2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。;一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 ;1、销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 【引申】是含税价款减除土地价后余额）再除以算不含税收入，但是日常实务中因会计上已经是不含税收入，(会计不含税收入*1.11-土地）/1.11 =会计不含税收入-土地/1.11 2、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款3、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。4、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面 积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。5、支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。;一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在