房地产法和合同法.ppt

一、我国房地产法体系概述 （一）什么是房地产法？ 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 房地产关系主要包括: 1、土地、房屋财产关系；2、土地利用和管理关系；3、城市房地产开发经营关系；4、城市房产管理关系；5、城市物业管理关系。 （二）我国房地产法律体系 1、房地产法律 （1）相关基本法律：如《宪法》、《物权法》 。 （2）专门法律：如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》 。 （3）相关的单行法律：如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。 2、房地产的行政法规、行政规章、地方法规、地方规章 （1）房地产的行政法规是以国务院令颁布的：如《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 、《物业管理条例》等。 （2）房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的。如《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、 《房地产经纪管理办法》 等多项部门规章。 3、最高法院司法解释：在土地或房地产纠纷中，有关法律适用的解释。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 选地产营销策划公司就选中裕兴业地产顾问 深圳市中裕兴业实业有限公司 业务联系：0755微信号：lepaoboss 公众账号：别墅8 （三）房地产法的性质与特点 1、房地产法的性质 （1）房地产市场交易的特点，使房地产法具有私法性质,是民法特别法。 （2）房地产市场交易管理的特点，使房地产法具有公法性质,是经济法和行政法的重要内容。 2、房地产法的特点 （1）综合性（2）专业性（3）强制性 二、相关实务问题 （一）土地使用权制度 1、两种所有制对应两种所有权 （1）全民所有制—国家所有权（城市土地所有权） （2）集体所有制——集体土地所有权 2、两种所有权对应两种土地使用权 （1）城市土地所有权：出让、划拨、租赁 （2）集体所有权——承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用 土地承包经营权的流转受到严格限制，但物权法对通过招标、拍卖等公开方式取得的“四荒地”的承包经营权的流转“网开一面” 3、两级土地使用权交易市场 （1）一级市场：国家与市场主体之间的有偿出让土地的市场。 广东农村集体建设用地可以直接进入市场，并与国有土地同地、同价、同权；但农民不能在集体土地上盖商品房出卖。 （2）二级市场：土地使用权人所进行转让、租赁、抵押以及土地使用权投资的各种交易活动。 物权法有关建设用地使用权出让方式,多重使用,用地的自动续期的规定 5、土地使用权的终止 （1）使用期限届满 （2）根据社会公共利益的需要提前收回 （3）因逾期开发而被无偿收回 （4）土地灭失 5、 小产权房 “小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 城市化带来的“城中村”、“空心村”，现实中宅基地流转的隐形市场。购买“小产权房”有法律风险。 （二） 建筑物区分所有权 1、建筑物区分所有权的权利体系： 即专有权（个人住宅）、共有权（小区道路、绿地、公共设施物业用房、维修基金）和管理权（自我管理或委托物业管理）的“三权体系”，突出了对区分所有的建筑物的管理权利 2、会所、小区道路、花园绿地的权属与利用 《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外； 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外； 建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。 3、停车场的权利归属与利用 《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要； 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定； 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《物权法》规定的基本精神是，首先应当满足业主的需要，具体办法由当事人决定。 （三） 商品房预售制度 1、商品房预售合同 商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订 ，由预购方先支付定金或预付款 ，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿