万科城市花园商业定位与营销方案建议.ppt

【万科城市花园】;目 录;第一部分 综合调研总结分析;消费者调研总结;1、消费者调查总结;4）消费者认为极高档及低档的商场均不适合在黄埔区内开设 如:友谊商店和状元坊； 5）消费者对中高档、健康、休闲的场所有一定的需求 如:对天河城广场的需求和认同度是最高的； 6）中低档品牌是目前区域消费者的主流； 7）消费群中4000-10000元或以上的家庭约有35% 这类群体对中高档产品亦有一定的消费能力及追求； 去掉月收入2000元/月的家庭后，比例相信仍会降低 8）“好又多”对吸引黄埔区域的人群有一定的作用 （可考虑业态互补）;家庭月收入对比;月消费金额对比;平时会去的娱乐场所对比;希望的饮食配套对比;商业参考项目调研总结;调查商业区域/项目的背景及原因 ;区域/项目背景;广州市内各类比项目/区域;编号;编号;编号;编号;编号;编号;编号;外区商业调查总结: 大部分生活密度较大的区域、项目主要业态以服务周边居民的生活配套业态为主，且经营生命力较稳定，其租金随着区域的成熟不断上升； 以集中餐饮成为商区吸引周边客户消费的热点，并通过客流对周边的商铺起着良好的带动作用； 服饰精品类普遍在商业环境较为成熟的区域中经营较好，对于社区项目的商业配套来说，其经营有一定难度； 百佳、好又多、麦当劳、肯德基这几个品牌主力店是带动周边居民消费人流和吸引商家及投资者的有力支持。;黄埔区商业调研总结;编号;各路段;行业;黄埔区商业调查总结 黄埔区最成熟的商圈集中在大沙地西，主要的业态为百货零售为主，其中不乏中高档品牌店如服装、精品、珠宝、手机专卖店…… 港湾路作为大沙商圈的辅助性消费业态，主要为大众型日常中低档消费为主； 丰乐北路依靠大众餐饮的磁力作用，吸引了区域居民到此的饮食消费； 黄埔东路怡港花园一带拥有相当数量的居民，而怡港花园更是黄埔区的前年明星项目，为配合社区居民的需要，其商业主要引进了知名超市百佳和永乐家电服务社区居民。;意向投资者调研总结;需求面积 （㎡）;需求面积 （㎡）;经营业态;综合调研总结启示;综合调研总结 依托周边和本项目未来大量的居民数量，生活配套的需求对本项目商业的发展有长远的生命力；（如华景、广源一带商业） 根据类似商业片区的业态形成及组合经验，通过引进一定数量的品牌店——如麦当劳、7-11等，并在业态选择上与好又多形成互补，形成共赢的局面； 大众型及特色餐饮对形成消费人流有很大的磁力作用，因此对于本项目来说中大型餐饮及特色餐饮的品牌商家引进是重要的方向之一； （如下渡路、华景一带商业） 业态恰当比例的组合，能平衡商户自下而上空间及合理利润，如能配合有一定的业态规划和管理，可令项目整体商业所经营的产品及服务形成具生命力的格局。;第二部分 项目定位及业态规划建议;项目定位深化;考虑定位时需注意的因素？;1）主要目标消费群的消费次数（密度） ;1）主要目标消费群是项目周边的居民和未来社区住户，辐射人群好又多的消费客户和黄埔区其它路段的客户；;项目定位建议;项目业态规划建议;1、项目业态品牌及比例建议;;规划分区;规划分区;规划分区;项目租售价格建议;租金分析建议;行业;行业;石 化 路;4、租金价格定位建议;销售均价分析建议;黄埔区域调查所得项目销售均价;项目价值评估方面，根据万科城市花园的地理位置、综合素质等条件，选取与万科城市花园位置接近、经营性质类似的商用物业的销售均价作为比较案例，利用市场比较法的计算方式评估其比准价值。具体是——;案例名称;本项目二层及以上部分评估过程 ;层数;第三部分 项目营销建议;市场营销方式列举;售后返租;近期部分具参考价值商业项目情况一览表;项目名称;项目名称;目前，市场上商业的销售方式普遍以售后返租、租售并行、和带租约发售为主； 总体面积较小的项目（如英豪商城）则采取自然销售（拍卖）的形式； 目前投资社区商业普遍接受回报率是7%。 ;营销操作建议; 目的： 以大众型及特色餐饮对形成消费人流，而引进中大型餐饮及特色餐饮的品牌商家令本项目对消费人群更富有吸引力 。 ; 目的： 首层市场价值较高，以投资回报概念增强首层的投资价值，促进销售。 ;目的： 明确整体项目的后期经营推广主题，增强经营者、投资者对项目、对万科的信心。 ; 目的： 针对商场定位进规划性招商，保证商场经营业态的合理性、互补性、可持续经营性。 ;项目销售方式建议;项目销售方式建议;项目营销推广建议;6;营销阶段划分;策略重点：“前期筹备，宣传渗透”; 区域渗透宣传 —— 户外广告、候车亭广告、区域夹报;策略重点 ：“正式公开亮相，迅速聚焦市场”; 炒作宣传