第十二章房地产估价实务.ppt

报告总体要求 1、全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套； 2、公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据； 3、准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。 4、概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。 如何审阅估价报告（一） 总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理 具体内容上： 1、估价人员资格。估价人员是否具备资质，数量是否符合要求。 2、估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、价格定义等界定是否准确。 3、估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。 4、估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。 5、市场分析。房地产市场分析是否完整，结论是否合理。 如何审阅估价报告（二） 6、估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。 7、估价结果确定的理由。估价结果确定的理由是否充分、合理。 8、估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与估价对象同一供需圈的类似房地产的价格相当。 9、估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。 10、估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。 * * LOGO 房地产评估操作实务 内容 房地产基本估价方法 4 房地产估价热点与风险关注点探讨 5 如何判读估价报告与实例点评 6 房地产估价概述 1 房地产估价流程 3 房地产宏观调控政策 2 房地产估价 房地产估价（real estate appraisal，property valuation）专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产概念 房地产估价规范 技术规范： 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 2006年1月份建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》 以及《房地产抵押估价指导意见》 《房屋完损等级评定标准》 房地产抵押价值含义 《房地产抵押估价指导意见》：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 。 估价时点的市场价值而非理论价值 市场价值：不能用实际成交价格判断结果的准确性。 法定优先受偿款: 发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的债权数额之外 还包括《担保法》第四十七条孽息、《破产法》第三十四条涉及的优先于抵押权的债权和物权 房地产抵押相关政策 1、房地产抵押：《担保法》的规定：“抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。” 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。 2、《城市房地产管理法》在第四十七条 “依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押” 3、《房地产抵押估价指导意见》 3、房地产抵押的限制范畴 （1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的以划拨方式取得土地使用权，设定抵押权时，没有按照国务院规定报有批准权的人民政府批准的； （2）以出让方式取得的土地使用权，不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件的； 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。  3、房地产抵押的限制范畴 （3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； （4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （5）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （6）被依法查封、