第四课市场比较法(房地产案例).ppt

2000年9月1日 2000.1.1 1:8.5 2000.9.1 1:8.3 --2000.2.28 增1%； 2000.3.1 –减1.5% 区域因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 4500元/m2 1999.11.1 -5% +2% -3% 600美元/ m2 2000.1.1 0% +3% +5% 5000元/m2 2000.6.1 +2% -2% -2% 房地产估价方法之一 市场比较法 ——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——其前提：交易市场已经形成——比准价格 ——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法 公式： 待估房地产价格=比较案例房地产价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 理论依据：替代原理 适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 操作步骤 ①搜集交易实例 ②选取可比实例 ③建立价格可比基础 ④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正 ⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正 ⑧求出比准价格 下面将对各个步骤进行详细阐述。 途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 搜集交易实例的内容 1、双方交易情况与交易目的 2、交易实例的房地产状况 3、成交价格 4、付款方式 5、成交日期 交易实例调查表 建立交易实例资料数据库 修正的一般步骤： ①确定修正比较或系数 ②修正求得实例的正常价格 交易情况的修正公式： 可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格 若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正， 则：正常价格×交易情况修正系数=可比实例价格，可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格 操作步骤： ①依实例； ②选可比； ③建可比； ④交易修； ⑤日期修； ⑥区域修； ⑦个别修； ⑧求比准； ⑨算价格。 ⑩完评估 综合修正计算注意：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30% 修正视具体情况可采用: ——百分率法 ——差额法 ——回归分析法 综合计算比准价格方法 ——简单算术平均法 例如：综合结果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2 ——加权平均法 ——位数法 ——众数 估价对象是一块空地，总面积为459m2。估该宗土地于2000年10月1日的买卖价格。 共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。 实例A的面积为166m2，成交单价120元/ m2，交易日期2000年4月1日； 实例B的面积为374 m2，成交单价102元/ m2，交易日期2000年3月1日； 实例C的面积为300 m2，成交单价83元/ m2，交易日期1999年6月1日； 实例D的面积为457 m2，成交单价94元/ m2，交易日期1999年7月1日； 实例E的面积为76 m2，成交单价145元/ m2，交易日期2000年3月1日。 实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低3.5%。 据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。 个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。 区位因数如下表 确定修正系数 （1）确定交易情况修正系数。 实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正； 实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低3.5%。 各宗可比实例的交易情况修正系数如下： 实例A： 实例B： 实例C： 实例D： 实例E： （2）确定交易日期修正系数。 据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下： （3）确定区域因素修正系数。 实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素