巢湖信泰人民路商业项目策划方案-66-2008年.docVIP

人民路商业项目策划方案 目 录 目 录 1 前 言 4 本项目运作精神概要 5 汇报框架 7 项目分析篇 8 一、区域价值 8 二、地块分析 9 三、环境分析 9 项目分析 10 项目特点 10 本项目的经济技术指标 10 四、项目分析 12 商业篇 12 第一节：商业地产宏观政策分析 12 一、宏观政策： 12 第二节：巢湖商业地产发展状况 13 一、巢湖商业地产发展历程 13 二、巢湖商业格局分析 14 第三节：巢湖各主要商圈租售情况 18 一、租售价格 18 二、租售情况： 19 第四节：巢湖未来市场供应情况 19 一、巢湖商业物业新增供应情况 19 二、潜在商业供应 20 第五节：典型个案—恒生·阳光城 21 一、典型案例 21 二、巢湖商业物业未来发展趋势分析 23 2、巢湖未来商业物业的发展预测 23 第五节：竞争对手分析 24 一、竞争项目分析 24 第六节 项目定位 26 一、项目SWOT分析 26 二、项目市场定位 27 4、项目目标客群定位 29 5、项目功能定位 31 6、项目经营管理模式定位 32 7、 项目业态定位 33 8、 面积分割的建议 40 9、产品建议 41 第七节 项目招商思路 44 一、本项目招商初步招商思路 44 （一）、招商目标 44 （二）、招商对象 44 （三）、商家的引进方式 44 （五）、招商总体策略 45 （六）、租金价格策略 45 （十）、招商渠道 45 （十二）、招商推广策略 46 第八节：项目营销推广策略 46 一、项目推广战略 46 二﹑营销策划初步建议 49 办公篇 52 一、项目SWOT分析 52 二、仍然有一些问题我们也在继续思考 53 三、本项目发展定位 55 （一）主题定位 55 （二） 客户定位 55 3、项目品牌定位 57 4、项目发展核心策略 57 5、产品建议 57 四、营销策略 58 酒店篇 59 第一节 巢湖酒店市场结构 60 一、巢湖酒店发展市场结构 60 第二节 巢湖酒店供应情况 61 二、目前酒店供应情况 61 三、未来巢湖市场供应： 62 四、巢湖宾馆规划分布： 62 第三节 巢湖旅游行业市场需求分析 63 一、市场需求分析 63 二、巢湖旅游发展前景 64 第四节：消费者研究 64 一、客户来源 64 二、客户需求分析 65 三、消费特征分析 66 第五节、发展定位 66 前 言 本报告旨为安徽巢湖人民路地块房地产开发项目提供项目前期的市场分析、策划，供贵公司分析参考，对项目开发的合理规划、定位、和运作，进行精确的市场定位，使得效益最大化、品牌最优化以及发展可持续化，是我们的工作重点。 作为专业的商业地产运营机构，本着科学、系统、专业的全程营销策划理念，经过对巢湖市场和本项目进行了深入调查、分析和研究，结合以往的专业操作经验，为保障项目稳健、快速、有计划地良性运作，特制定本方案作为实际操作的战略指导。 非常感谢贵司对我方工作的信任和支持，使我方能有机会与贵司共同探讨本项目之营销策划工作。我司深信：凭籍丰富的专业经验和高度的工作热诚，在今后的项目推广销售工作中，我们必会全力以赴，做到最好。 特别需要说明的是，本报告是一份沟通方案，期待与双方更加完美的合作！ 、 2008年元月22日 本项目运作精神概要 本项目为开发商第一次运作的纯商业开发项目，所以： 本项目对开发商的重要性不言而喻； 与贵司的合作不是简单的销售代理运作，应该是全程的、多方面的为其提供相关服务及配合。 本项目的重点及难点应该是商铺的2楼及2楼以上的租赁、销售，及其小商品市场，综合商场，专业市场部分。结合本项目的实际情况，本项目的商业部分在设计、规划及销售策划等方面必须更加客观、专业、合理、科学运作，以保证本项目的成功、寻找最佳的去化较快、利润回报以及品牌影响力的最大化。 本项目的所在地为安徽巢湖市，深刻理解地区差异明显显得十分重要，所以，本项目运作必须结合当地的实际情况，即贯彻本土化运作项目的精神，定位、策划、运营，只有这样，才能充分保证本项目的成功，千万不可过分超前。 本项目的前期策划、定位等工作应尽量完善、科学，在项目的实施过程中，做到完美，完善，扎实，务实。 项目运做中，我们将结合实际操盘情况，及时反馈优弊差异，结合当地的购买力及市场现状，做出相应的调整，提出合理化建议，做到品牌与效益共赢。 SHOPPING MALL（超级购物中心），作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。 就开发面积在20