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◆参考资料四： 房地产市场研究内容［1］ 一、前期研究内容 这一阶段的研究成果主要应用于服务项目的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有： （1）宏观经济信息 包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析，了解房地产市场的现状及动态。 （2）房地产产品研究 在售楼盘资料统计，包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。 （3）消费需求趋势研究 主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势进行研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。  （4）品牌研究 在房地产行业发展还不是很正规以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。  （1）项目定位研究 考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。 （2）消费需求研究 了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。 （3）竞争楼盘研究 了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。 （4）产品测试研究 在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括： ①社区配套设施与功能需求； ②建筑类型与容积率之间的匹配关系； ③房屋格局 /面积与各功能区的使用习惯； ④对装修的意见与个性化实施； ⑤朝向 /采光与居室功能之间的关系； ⑥特定需求的价格定位研究。 二、后期研究内容 （1）楼盘媒体宣传分析 对本地在售项目在主要媒体的广告投放量进行统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，根据资料进行媒体投放及营销方式分析，以此作为竞争研究的有力补充。 （2）销售现场研究 在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解，意向购房人群的调查，对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向有：  ①特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道； ②看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯； ③楼盘评价以及与竞争产品对比； ④对销售中心以及人员的评价； ⑤看房满意度研究。 （3）销售监测 随时对销售现场的潜在消费者以及来电咨询的消费者收集相关信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，这样才能准确地掌握客户的反馈信息，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。 （4）业主满意度研究 现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意度，将会树立开发商良好的品牌形象，提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该研究方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意度。 * 出版社 科技分社 房地产营销策划实训 项目一 房地产市场调查策划 【案例导入】 富力集团［1］ 广州富力地产集团有限公司成立于 1993年。富力集团成功开发了包括富力半岛、富力广场等多个著名楼盘在内的共 21个地产项目。 从北京人对“广州富力”一无所知到富力城成为名闻京城的明星楼盘只用了一年的时间。同样神奇的是，富力地产从一个不到 10人的小型民营房地产公司发展到成为广州第一，也仅用了 10年时间。 【基本知识要点】 1.房地产市场调查的概念和特点 市场调查就是了解市场情况，认识市场现状、历史和未来