番禺区人口及商业项目调研报告2013年.ppt

优势分析： 购物中心商业面积达12万㎡，具有一定规模优势； 餐饮租金水平相对较低。 劣势分析： 项目整体设计过于密封，平面动线规划过于复杂，商铺划分并不理想； 首层临街划分较多小铺，预计将用作销售； 主力店等尚未明确。 汇珑项目整体定为于中档项目，餐饮、休闲娱乐相对占据比重较大，与我项目的定位差异明显。 该项目体量大，餐饮类的租金低（均价为40元/平方米/月），对我项目餐饮类的招商推进会产生了一定的影响。建议在招商洽谈过程中认清该项目定位与我项目的中高端定位的差距，在品牌筛选及洽谈过程中突出差异化，以避免其所带来影响； 汇珑商业广场（建设中） 市桥南商圈 青萝天地 哈街 大润发 项目位置：沙湾镇与市桥南区交界处， 距离本项目2公里； 项目概况：该地块属工业用地，通过三改政策转为商业用地，是番禺区第一个三旧改造项目，用地期限为2011-2036年，地面尚有原建筑物（工厂、屋舍），现阶段项目尚未进行施工，计划2011年4-5月份奠基，现处于招商前期咨询阶段。 用地面积：约9.1万平方米 建筑面积：约16万平方米（2-4层不等建筑） 停车位：1,829个 基本信息 青萝天地 青萝天地（地块） 地处沙湾镇与市桥南区交界处，背靠山体、地块原作为仓储用地，周边主要以自建村屋为主。车流、人流稀少，商业氛围薄弱。 青萝天地（地块） 周边环境 项目定位： 集仓储型超市、专业运动卖场、酒店、餐饮、情景步行街于一体的情景主题式商业街区。 功能规划： 由零售商业、酒店、超市、水疗会（或家私）、影院、酒吧街、美食街等业态组成； 功能规划 青萝天地（地块） 目前“三旧改造”牌照申领刚刚拿到手，地块尚未拆迁。 工程状况 青萝天地（地块） 招商情况：目前正处于前期主力业态招商及市场摸底阶段；除麦德龙、金逸影院、迪卡侬、好乐迪ktv意向签约外，正与餐饮类及电器类客户接触洽谈中； 洽谈客户：餐饮客户：星巴克、九毛九、禾绿、肯德基，麦当劳、拉丁餐厅、汉拿山、电器客户：国美、苏宁 租赁价格：主力商家约30-40元/㎡幅度 招商状况 青萝天地（地块） 优势分析： 地块为租赁性质，用地成本低，租金相对便宜； 项目主力超市、电影院已基本确定。 劣势分析： 位置较偏、商业氛围较弱； 属于三旧改造项目，地块尚未动工，开发时间较慢。 青箩项目以沙湾旅游资源及自身靠山地形特点为基础，以休闲娱乐为主题，其同样借助综合性大型百货与超市为主体的带动模式，但其位置相对较孤立，周边商业氛围较淡。 该项目目前已完成三旧改造牌照申领，由于其租金相对较低，将对奥园广场客户有所分流。 青萝天地（地块） 哈街项目位于桥南路旁南郊村委会办公楼正对面，此前一直为低档的花卉市场。不仅土地利用价值低，而且周边村民也没有一个休闲游乐场所。南郊村委结合实际情况引资1亿元对此地块进行改造，将其打造成购物商业街。 与本项目距离：项目位于市桥商圈内，东起桥兴大道、西临光明路，南临禺山大道、北至繁华路，距离本项目2公里； 用地面积：3.8万平方米 建筑面积： 约5万平方米 主体结构：商业街长约700米，由八大主体建筑构成、首层楼高7米，二、三层楼高3.8米 停车位：350个 基本信息 哈街（已开业） 哈街（已开业） 商业定位：集零售、餐饮、娱乐、服务、观光体验等功能于一体的区域型一站式购物中心 业态定位：由超市、零售商业、餐饮等业态组成； 商业定位 招商情况：目前餐饮、零售品牌已基本招满，并已营业当中 租赁价格：100-200元/㎡月 管理费：首层5元/平方米/月，二层3元/平方米/月。 招商状况 楼栋 业态 租金 1栋 首层为快餐式经营商户，二、三层soho办公 100-200，租约3-5年 2栋 首层品牌零售、果茶饮品店，二、三层小面积服装、 精品店、网吧 100-200，租约3-5年 3栋 美容、健身、瑜伽馆，音乐用品专营店 100-200，租约3-5年 4栋 首层品牌零售、果茶饮品店，二、三层小面积服装、精品店、网吧 100-200，租约3-5年 5栋 酒吧 100-200，租约3-5年 6栋 特色服装及精品零售行业，力美健健身会所 100-200，租约3-5年 7栋 品牌特色餐饮 租约3-5年 8栋 首层为个性化品牌零售，二层为大型品牌餐饮，三层为中影火珊瑚影城，共8个厅 租约3-5年 哈街自2011年4月底开业以来，由于商业氛围欠缺，加之广州天气逐渐炎热，步行街外并无遮阳避暑等设施，人流量较少，只在夜晚用餐高峰期时人流较多，但商业氛围的欠缺，已令部分品牌退场（见上图右）。 ? 该项目品牌档次中档偏低，以餐饮为主，加之车位等基础设施的配备不足也在一定程度 上限制了其发展。 哈街（已开业） 大润发（已开业） 大润发超市位于番禺区桥南路，为大润发自建商