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石家庄市万隆国际公寓项目内部营销总
项目概况 万隆国际中心位于石家庄市裕华路与育才街交汇处,城市核心地段,总建筑面积125000平方米,由2幢高层建筑组成。 项目紧邻迎宾大道裕华路,毗邻都市繁华,致力打造一个集居住、办公、娱乐、生活为一体的综合体项目。 项目紧临河北师范大学,河北科技大学。项目周边集中大量银行、宾馆及办事机关,并且与北国先天下购物广场仅500米之隔,满足了投资、自住、购物、休闲等需求。 该项目地块性质为军用土地转综合用地,使用权为50年(包括住宅在内)。2007年8月8号,住宅开盘,仅2天就销售完毕,写字楼与小户型公寓2007年10月份面世。小户型面积区间40-90平方米,价格由开盘时5700元/平方米。 石家庄公寓市场发展回顾(部分项目) 项目优势: 位置处于一环; 现房; 首套购房客户购买公寓可做30%首付。 项目劣势: 项目容积率很高; 车位非常紧张; 商铺面积大户型差总价高; 因前期和部分客户冲突严重,给很多人造成 项目品质差问题多印象; 军产变性为综合用地,前期军产问题造成客户对此楼盘信心不足; 无系统的推广,造成对外的项目形象差,品质低。 已售4年,(2010年3月交房)。 现房,多产品并存,属尾盘阶段 。 总销售额公寓和商铺各占约50% 。 石家庄部分商务公寓市场情况统计 (09年) 市场中看问题 中心供应大、价格高、销售好 观点一:万隆所在区域的公寓产品目前市场存量较小。但整体市场上市量大。突 出区域价值是关键。 观点二:一环内商务公寓产品投资价值会随着市场的正常发展回流。 观点三:基于以上情况,万隆国际目前的价值被低估,性价比属于超值。 价格持续走高,持币待购市场将走向哪里?市场迹象:地王频现 价格增高 问题:定位不明确,形象没针对性 针对问题对短期内的来访及来电做了初步分析 策略调整 客户重新定位我们的核心问题是:如何整合我们的核心价值点并找到他们 同期进行产品改良策略 整层或相连公寓及写字间不再单独出售,必须整层。允许每套和每套之间隔墙打开,在不改变主体结构的前提下,自行设计装修。 形象改变—在短期内建立新市场 吸引新客户 大型停车场等配套齐全 万隆国际拥有前后双广场停车,同时配有地下停车场。三大停车场使得万隆作为沿裕华路的高档物业,停车面积可谓首屈一指。同时万隆国际每个单元入口均设计了入户大堂,每个单元设置专员接待,彰显了高档办公的尊贵与品质。自主式精装修是万隆的又一大特点,针对不同户型设计了多种装修风格,用户可根据自己的需求与喜好做选择,极大的方便了客户,作到了省时省力省钱,真正为客户所想。 投资由住宅市场转向商务地产 对于地产投资而言,商业地产的投资一直较为理性,用户也不像住宅市场那样容易冲动,因此商务地产市场在此次新政后,不但不会受到打击,反而会因此受益。而且商务地产比住宅更安全,回报率更稳定。没有泡沫自然没有风险,即使长期持有出租,租金回报率也远远超过住宅产品。此次房产新政在挤掉住宅产品市场泡沫的同时,也将大量投资资本吸引到商务地产价格洼地上来。随着城市发展进程的加快,中心价值的重要性再度凸显的时候,物业升值的价值也会体现出来。分析对比,我们首先从投资商务与商铺的对比来看,投资商务第一就是投资额小,其二是回报的长期稳定。这个是商铺投资和商务投资的根本性差异。而同样去投资一套住宅,首先需要考虑的是出租率的问题,其次是物业升值,相对比都和商务产品相差甚远。商务地产的投资风险低、回报高的优越性是不言而喻的。 新政+通胀让商务更美丽 通胀日益加剧,投资者的资金出路仍是老大难问题,就目前的投资渠道而言,新政使得住宅投资市场风险性提高,而商用物业无疑回报更稳定抗跌性更好。不久前,SOHO中国董事长潘石屹就新政表态,房地产调控新政对住房市场的影响将很快见效,住房成交量将迅速下降,住房价格的变化将在一个月内见分晓。潘石屹强调,最近房地产调控政策主要针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到影响。在万隆销售中心,赵先生告诉笔者,对于投资,不仅看风险,更要看回报。像万隆这样投资额小,风险小,又位于中心位置的商务公寓,回头出租出去,一准儿有个好回报。一大早他就签完了协议,直说在这个“新政+通胀”的时代,看好的投资项目就得趁早,生怕煮熟的鸭子飞到别人手里。从整个市场来看,自2010年以来,住宅市场受政策影响,价格未跌但成交较少,而商务市场逐渐火爆,甲级物业价格稳定,无泡沫而言,乙级物业成交活跃,出租率高。新政加通胀,使得商务市场越来越有魅力。如此看来,万隆国际热销的局面也就不足为奇了。 限于项目区域的特点,锁定小型办公及投资主要客户; 全市范围宣传是为建立品牌形象,增加知名度;小范围重点推广,主攻目标客户 第二阶段 ——持销期 推广主题: 万隆国际一期清盘销售 二期火爆热销
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