2007思源北京首城国际广渠门36号地项目概念设计方案.pptVIP

 概念设计方案  一、 二期产品概念设计方案 广渠门36号地 广渠门36号地 广渠门36号地 387860.6 115146 合计 居住 商业 用地性质 320729.6 67131 建筑面积 20% 建筑密度 30% 绿地率 80米 60米 限高 3.2 4.5 容积率 100228 14918 占地面积 A1-2 A1-1-C 经济指标(面积:平方米) 规划设计的条件 打造高品质的复合城市综合体。 “A1-1-C与A1-2地块”进行一体化设计。 产品打造方向 价值最大化 产品的竞争性 本案的限制性条件 概念设计原则体系 价值最大化 土地价值最大化 产品价值最大化 形象价值最大化 1、价值最大化 土地价值最大化 完善城市肌理:通过复合型高品质城市综合体的打造,使区域实现自我平衡 与自我完善,同时实现区域性辐射,并补充区域城市功能。 空间充分开放:通过不同功能产品的空间组合, 及空间开放,提升公建类产品 的市场价值;同时营造一种充满活力的城市化居住与工作氛围。 产品价值最大化 打造地标性城市建筑群:用足紧临广渠路的A1-1-C地块的各项经济 指标,充分展示公建类产品的形象,提高整体项目的城市价值感。 产品类型市场溢价价值与互动价值最大化:通过酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓,,高级精装公寓,高级住宅,写字楼和商业的产品设置,以及客群之间的相互补充与促进,最大化的提升本案的产品竞争力和可持续性盈利能力。 形象价值最大化 关键词 城市地标 活力,创意 24小时不夜城 产品的竞争性 差异化竞争 综合性竞争 2、产品的竞争性 与CBD核心区 的差异化竞争 写字楼体量的差异化:控制在8000-10000平方米左右/栋,与CBD区域平均4万平方米/栋形成差异化的产品需求,实现了整栋销售的可能,同时也使整层(或连续几层)的销售更加具有可操作性,有利于缩短销售周期,并提升本项目的品牌性商务形象。 生态价值差异化:CBD核心区域由于寸土寸金,缺乏大面积的集中性绿化,本项目的A1-6为23500平方米的公园绿地,有助于树立本项目高品质综合区的唯一性。 与本区域内相 关产品的差异 化竞争 高品质城市综合体:集酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓, 高级精装公寓,高级住宅,写字楼,商业以及公园为一体。 开放式空间布局结构:打破周边既有的围合式小区布局传统,更加体现本案紧临CBD核心区的城市活力感和创意性。 本案的限制性条件 3、本案的限制性条件 90平方米70%的政策限制 9500元/平方米的价格承诺 区域条件 （交通、市场氛围） 90平方米70%的政策限制 基本原则:完全按照政策规定执行。 灵活解决方案:南向90平方米以下户型的设计,预留可拼 合的可能。 9500元/平方米的价格承诺 产品定位突破:通过提供酒店式公寓,公寓式酒店,高级精装 公寓,高级住宅,以全部精装修(同时可配送家具,家电)入市, 以实现价格的突破。 销售手法突破: 1、通过将酒店式公寓,公寓式酒店先租赁,待市场认知价值更高,且政府对本项目的销售价格不再过于敏感的时候再行销售。2、住宅的精装修策略来实现毛坯价格的突破。 概念设计产品定位 集城市公园、写字楼、商业、 酒店(或公寓式酒店)、酒店式服务公寓、 高级精装公寓、高级住宅为一体的 高品质复合型城市综合体。 服务于商务核心区的配套型城市综合体 高级精装公寓 (90平方米以上) 写字楼 酒店 酒店式服务公寓 (90平方米以下) 商业(独立商业 及底商) 高级精装居住区 (90平方米以内) 少量配套商业 概念设计方案一:以酒店为龙头,带动项目整体品质和价值的提升 高级精装公寓 (90平方米以上) 写字楼 酒店 酒店式服务公寓 (90平方米以下) 商业(独立商业 及底商) 高级精装居住区 (90平方米以下) 少量配套商业 设置一个4.5万平方米的酒店,另设两栋8000-10000平方米的写字楼产品。 商业以酒店底商和写字楼底商为主,局部可设置独立商业。 与C地块相呼应的位置设置为酒店式服务公寓,以及商业产品;与公园相对的位置,设置为面积较大的高级精装公寓产品。 高级精装公寓用足30%大户型产品比例中,除去一期产品已占用的指标外的剩余面积,约102612.5平方米。 商业结合开放式街区,以分散的底商为主,但在动线设计上,应体现一定的连续性。 高级精装公寓 (90平方米以上) 写字楼 酒店 酒店式服务公寓 (90平方米以下) 商业(独立商业 及底商) 高级精装居住区 (90平方米以内) 少量配套商业 定位为相对独立的高级精装居住区, 均设置为90平方米以下的户型产品，并实现户型组合。 商业综合体功能配比 34% 6.80 32% 6.36 / / 11% 2.20 19.74 大成中心 0% 　 15% 5.20