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购买回迁房合同范本及注意事项 在 HYPERLINK /zazhi/csjs/ \t _blank 城市建设中，回迁房很常见，其中回迁房中的一部分业主有可能把回迁房出售，而有些人可能会选择回迁房。在选购回迁房时，双方要签订回迁房 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同，目前尚未有比较细致规范的 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同。 有人找我做 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同，我就做了，现在拿出来给大家分享。 上一篇就是 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同范本，本篇主要讲一下 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同中的要点，一方面大家可以看到交易中的关键环节，另一面为大家自己拟定 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同做一个参考。 要点一 明确原地址和现地址 这两点在《回迁协议》上有，必须同时在转让协议上体现。一般而言，回迁后的地址会非常明确，但原地址有可能模糊，比如《回迁协议》中的原地址与真实原地址表述不一致，那么两个地址都写在转让协议中。 要点二 明确住宅面积 如果已经是现房，面积基本不会有什么问题；如果房子还没有盖好，开发商一般会给一个大约面积，这个面积不会有太大的浮动，可以 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同上写71±1平米，基本上保可以免除以后面积上带来的麻烦。 要点三 明确继承人 回迁房业主如果是中青年，这个就没有必要了。现在回迁房的业主中大多数人都是老人，所以在最后房本办理过程中会存在两类问题：一是老人期间逝世，那么明确继承人后房本办理过程就有卖方的着落；二是多子女有可能抢夺回迁房出卖后的钱，让众子女签字后，就表明买卖双方已经将此房出售的事通知了众子女，给与了他们知情权（众子女是没有对该房屋及出售后资金的支配权），这样即使以后出现问题，进入调节或司法程序后，众子女没有任何发言权。 要点四 使用“定”还是“订” “定金”和“订金”是不同的，法律上对“定金”有着严格而明确的定义，而对“订金”的规定非常模糊。先说“定金”，签订 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同后，卖方收了1万买方1万定金，余款没有支付完突然来情况了：卖方不想卖了，择应该退还1万给买方，并且必须再支付买方1万元；如果买方不买了，在余款支付期到后，可以视为买方放弃交易，则1万元归卖方所有，且卖方就可以把房子卖给其他人了。 如果用“订金”的话，就没有什么约束力，更准确的说法就是现在开发商常用的“诚意金”的概念，双方有一人中断交易，则订金还要归还买方。其实把订金看成预付款的一部分，同样条件下有优先购买权而已。 要点五 明确第一次办房本的钱谁掏 回迁房办理房本后正式成为商品房了，第一次办房本到底是谁的名字呢？有两种情况，第一种最简单，就是在开发商上报房主姓名的时候，直接更改为买主的姓名，那么买主就成了一手房房主；第二种就比较麻烦了，开发商不允许修改户主姓名，那么办第一个房本的户主就是卖方了，就要做二手房过户了。 办第一次房本的钱大头分两块：一块是契税，另一块是公共维修基金（这个根据城市不同多少差异很大）。 需要提醒大家一点，按照规定，中间更改姓名的行为属于偷税行为。 要点六 明确过户费用谁出 更改不了 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同的话，只能办二手房过户了。二手房过户的费用谁出，这个要明确下来。其中注意两点：一手房的原始价格，这个是政府收税的依据，这个价格在《回迁协议》涨出面积的补交房款中有规定；二是你购买该回迁房的总价，这与一手房的差价是收税的依据，所以如果你在做 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同时想到这点，可以省不少过户费用。除差价税外，还要交一回契税。但不需要交公共维修基金了。 我列出的 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同是卖方出过户费用，该房开发商多出面积购买价为2850元/平，卖出的均价是2854元，交营业税和个税大约45元，但契税还是不少，要总价的0.75%。 需要大家注意一点，这个转让协议很能是房产部门或税务部门审核的，所以拟写的时候要注意不要有违法、违规的条款，否则 HYPERLINK /hetong/ \t _blank 合同被否定，引起的麻烦不好处理，受益者肯定是卖方。 要点七 明确违约金 现在中国房价总体是上涨的趋势，为了防止在办理房产证前卖方违约，要设立违约金条款。 要点八 明确单证在谁手上 在没有办理房本前，《回迁协议》是一个开发商给住户的凭证，所以这个《回