2009年11月郑州房地产市场报告.pptVIP

别墅基本特性研究 郑州别墅市场发展现状研究 一直以来，郑州的豪宅分布呈现着明显的南北两极格局。北部沿黄河湿地东西横向分布的豪宅带，和新郑沿龙湖点状分布的豪宅区，是郑州市场长期自然形成的高档物业区域。如今，郑州南区和北区的别墅开发用地已经接近饱和，而目前由于郑东新区高档住宅市场的飞速发展，以及由郑州新区规划所带来的巨大市场想象空间，泛东区豪宅纷纷出现，有望成为郑州别墅市场新贵。 依照别墅项目分布的地理区位，我们姑且将三环以内区域通称为“中区”，三环以外郊区可分为东、南、西、北区。 各区域板块别墅代表项目 供应结构分析——城镇住宅用地占据主要份额 土地供应分析 本月郑州市推出了11宗地块，其中6宗为住宅用地，供应土地面积18.07万平方米，占总供应量的46.08%，占据主要份额。 11宗土地中有1宗为商住综合用地，供应土地面积4.57万平方米，占总供应量的11.65%，有1宗商务金融，供应土地面积1.16万平方米，占总供应量的2.95%。本月无科教用地供应。 1 供应结构分析——中原区土地供应规模位居各区域之首 本月中原区土地供应的比重最大，供应土地面积占总量的48%。供应建筑面积占总量的55%。据悉，中原区此次供应的7宗土地均为益通.九龙城项目的用地。其他供应土地分布在金水区、惠济区和西开。其余几个区域本月没有供应。 土地供应分析 1 供应结构分析——以中小规模土地为主力供应 从土地供应规模结构来看本月主要以中小规模土地供应为主，11宗土地中，占地面积1万㎡以下1宗，1-5万㎡8宗， 5-10万㎡ 2宗，10万㎡以上0宗，其中5万㎡以下土地9宗，占土地宗数的82%。 土地供应分析 1 09年11月供应土地 —— 外环外 工业50年 不高于40% 不高于2.5 工业用地 57449.7 科学大道南垂柳路西 郑政出（2009）52号 70% 内环外 住宅70年 不高于25% 不高于3.3 城镇住宅 49276.1 冉屯北路北电厂路东 郑政出（2009）53号 70% 内环外 住宅70年 不高于25% 不高于3.3 城镇住宅 41842.7 冉屯北路北化肥西路东 郑政出（2009）54号 —— 内环外 商业40年 不高于45% 不高于3.0 商务金融 11558.5 冉屯北路南电厂路东 郑政出（2009）55号 70% 内环外 住宅70年 不高于25% 不高于3.0 城镇住宅 22321.2 冉屯东路东朱屯路南 郑政出（2009）56号 70% 内环外 住宅70年 不高于25% 不高于3.0 城镇住宅 20226.1 冉屯东路东朱屯路北 郑政出（2009）57号 地块编号 土地位置 总用地面积（㎡） 土地用途 规划指标要求 出让年限 环线 90平米以下 容积率 建筑密度 郑政出（2009）49号 秦岭路东冉屯南路南 42716.4 城镇住宅 不高于2.93 不高于30% 住宅70年 内环外 70% 　 郑政出（2009）50号 文化路西开元路北 84429.4 工业用地 不高于2.5 不高于45% 工业50年 外环外 —— 郑政出（2009）51号 紫竹路东玉兰西街北 12385 工业用地 不高于1.2 不高于40% 工业50年 外环外 —— 郑政出（2009）58 号 冉屯东路东西站路北 4358.9 城镇住宅 不高于3.0 不高于25% 住宅70年 内环外 70% 郑政出（2009）59 号 农科路南文博东路东 45693.6 城镇住宅商务 金融 不高于3.0 不高于25% 住宅70年商业40年 内环外 70% 土地供应一览 2 成交价格走势分析——本月土地成交价格下降 09年11月成交土地总金额66389万元，楼面地价699元/平米，较10月份有所下降。本月成交的5宗工业用地对楼面地价的下拉作用显著，4宗住宅和商务用地的价格也都在250万元/亩左右，因此本月的土地价格明显下降。 土地成交分析 3 09年11月土地成交情况 成交情况一览 3 地块编号 土地位置 用地面积（㎡） 土地用途 容积率 建筑面积 竞得人 总价(万元) 楼面价（元/㎡） 郑政东出（2009）006号 东风东路西七里河南路南? 6000 城镇住宅 3.5 21000 河南东洲置业有限公司 2100 1000 郑政东出?（2009）015A号 商都路南黄河东路西 10624.6 商务金融 3.5 37186.1 河南财信置业有限公司 3426 921 郑政东出（2009）015B号 商都路南黄河东路西 95621.8 城镇住宅 3.5