车位车库的权属.docVIP

论车位、车库的权属 2007年修订的《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有。但是《物权法》正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息，社会上有关小区车位车库的归属争议一直存在，本文也就车位的归属作浅显的讨论。 一、小区车位车库的主要形态 目前，我国小区车位车库从物理形态来看，主要有以下几种：一是地面车位，即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。二是地下车库，即利用小区地下空间建造的停车位，内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。此种车位车库有的是利用人防工程改造而成的。三是架空层停车位，即将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。四是独立车库，即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，一般设于房屋室内，多见于高档住宅小区。 小区车位车库的法律形态 关于小区车位车库的法律性质争议较大，但是，把小区车位车库当成配套设施的看法值得肯定。随着时代的发展，汽车日益走进寻常百姓家，车位车库对于业主的生活有重要的作用，车位车库成为业主生活必不可少的组成部分。在小区的建设中，设置相当数量、类型的车位车库，能进一步提升了小区的居住环境，满足业主的出行需要。可见，建筑物区分所有制中的车库，是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施。车库已经成为整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。将车位车库作为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定，开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。 配套设施是为全体或者部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其所有权状态存在两种可能：一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用；二是该附属设施也可以单独为特定人所有。车位车库属于的配套设施，因其形态结构不同，导致权利归属上出现差异，既可以是共有部分，也可以是专有部分。依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。对于车位车库专有部分与共有部分的区分，导致了车位车库的不同归属，决定了其各种类型的使用方式。 三、小区车位车库的权利归属 根据《物权法》第74条的规定，除了法定属于共有部分的车库和车位，当事人即可以通过约定的方式确定建筑物区划内的车位、车库的归属。这就潜在的规定了约定前开发商拥有小区车位车库的所有权。当然，从权利的取得上来说，因为房地产开发商在住宅小区开始规划设计、建设施工到交付房屋的过程中，其始终独自享有对建筑物的所有权，在开发商出售商品房前也就当然拥有车位、车库所有权。唯有在开发商出售商品房后，才产生小区车位车库权利归属的争议，需要依法进行确定。 小区车位车库到底归业主所有还是归开发商所有，区别在于有些车位车库能够成为建筑物区分所有权的专有部分，有些则只能作为全体业主的共有部分。原则上，小区车位车库归全体区分所有人所共有；但是，如果区分所有权人能够证明自己享有的是专有权，或者开发商能够证明自己享有停车位的所有权，则该车位车库属于个别区分所有权人或者开发商所有。 根据最高院《关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分的认定标准有三点：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离。使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。能够登记成为特定业主所有权的客体，即是法律上的独立性，通常只有专有部分能够登记为特定业主所有权客体。 小区车位车库能否作为建筑物区分所有权的专有部分，应当区别其各种不同的形态来具体分析。1、独立车库，是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，四周范围明确，已成为与住房相区别的、独立的特定物，能够满足构造上的独立性和使用上的独立性要求。同时，独立车库依法可以办理相关登记手续，记载于不动产登记簿，符合法律上的独立性要求。因此，独立车库，可以作为专有部分。2、地下车库，本身四周是封闭的，形成一定的空间，符合构造上的独立性要求，且具有独立的出入口和出入车道，具有使用上的独立性。但是我国现行立法上并没有对地下车库的登记作出相关规定，地下车库不能作为特定业主所有权的客体。同理，架空层停车位虽然具有构造上的独立性和使用上的独立性，但不符合法