上海浦东恒大锦之嘉项目定位.pptVIP

企划总精神 世博时尚豪宅，个性服务公寓 距离世博1.2公里 完善立体交通网 全装修时尚户型 个性化服务体系 高级别智能系统 高档次建材品质 VIP高级时尚会所 案名建议 联邦公寓 蓝筹名座 英特公寓 马赛公寓 纽约客 波士顿公寓 世界之翼 服务式公寓 LOGO表现 THE END THANKS 感謝觀賞 謝謝 ！ 项目整体定位 世博核心/全功能/城市级/ Boutique 服务式公寓 [ 上海首家 Boutique Serviced Apartment ] 项目定位依据 引入Boutique概念，形成个性化产品和个性化服务，与普通服务式公寓差异竞争； 上海的酒店式服务公寓总量有限，新增供应减少,需求稳定，供不应求的状况开始出现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高； 项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白； 服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，带动区域繁荣； 目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目可利用良好的设计理念，以领先的Boutique服务公寓产品吸纳浦东及市中心区域的中高端租赁客户，提升社区整体档次； 项目价值定位 物业名称 房型面积 租金(报价) 价格水平 日租(元/天) 月租(元/月) USD/平方米/月 明城花苑 1R:83 1R:1480 1R:31000 30 2R:106-121 2R:1880 2R:38800 3R:148 3R:2280 3R:47880 东樱花苑 1R:83 —— 1R:14760 20—25 2R:107 2R:21320 3R:142-274 3R:27000-32800 雅诗阁 1R:86 1R:1500 1R:30000 35—40 2R:133-168 2R:2350 2R:47500 3R:176-183 3R:2700 3R:51000 测算本案理论租金 浦东浦江沿线服务式公寓租金状况 陆家嘴 陆家嘴 南浦大桥 选取东樱花苑与本案比较 比较项目 东樱花苑 锦之家 参考权重 系数 区位因素 地段 1 0.5 30% 0.15 周边环境 1 0.5 10% 0.05 交通便利 1 1.2 5% 0.06 景观 1 0.7 5% 0.035 产品因素 内外装修 1 1.1 5% 0.055 硬件设施 1 1 5% 0.05 会所配套 1 0.8 5% 0.04 管理服务 经营管理公司 1 0.8 25% 0.2 项目知名度 1 0.5 10% 0.05 综合系数 　 　 　 100% 0.690 本案综合系数：0.69 东樱花苑租金：20—25美元/平方米/月 本案理论租金=20/25*0.69=13.4——16.75美元/月/平方米 项目价值定位 测算条件： 本案理论租金：13.4—16.75美元/平方米/月 年 空 置 率：20% 投 资 回 报 率：8% 本案理论售价＝(月租金×12月×80％) × 8 / 8% =13248—16560元/平方米 月租（美元/平方米） 13.4—16.75 单位折合年租金收益 （美元/平方米/年） 160-201 投资回报率 0.08 推导出的售价 （元/平方米） 13248—16560 本案的理论售价：13000—16500元/平方米 项目价值定位 项目价格定位 考虑项目预售时尚未正式经营，市场口碑度不高，且轨道交通尚未开通，同时预留给客户一些盈利空间，因此建议价格取低值： 静态价格定位为:13500元/平方米 (含装修） 项目销售客户定位 未来主要的面对客户对象将是全市范围内的投资及高端自住客户，主要包括： 全市乃至江浙一带的投资群体； 外资公司、跨国公司或机构驻沪的工作人员； 国内知名企业驻沪的高级管理人员； “海归创业派”人士； 其他高收入群体。 项目终端使用客户定位 外资企业驻沪高管 外资企业短期往来上海的商务人士 文化背景 生活方式 热情爽朗 独立进取 讲求实际 精力充沛 看重成功 … … 喜欢运动 喜欢社交活动 注重子女教育 房间要求明亮 习惯用烤箱等多种小家电 … … 陆家嘴 金桥 张江 本案 参与世博建设的跨国企业员工 建筑外立面设计在造型方面强调个性化，在充分考虑建筑的保温与生态节能的同时，尽量凸现建筑的品质与尊贵，通过运用石材、铝板、中空玻璃的搭配，稳健中透露出十足的现代感。 局部层面设置凹进,并利用公共空间在外立面表现出绿意,充分体现项目的个性化与时代感。 外立面建议 外立面建议二 建筑外立面设计采用Art Deco风格，以浅色系石材作为外立面材质。 在造型和