下花园项目提案完稿.ppt

康居苑小区营销策划方案 下花园市场特征表现如何？ 竞争盘会给我们制造哪些销售压力？ 我们的项目存在哪些不足？ 我们的突破口在哪里？ 如何进一步优化产品？ 我们应该采取哪些整合营销策略？ 优秀的VI设计 处在铁路与高速之间周边群山环绕极大的限制了城区发展空间 地块方正的小区，如果做好园林景观，会极大的提升社区的附加值 设置一些儿童游戏设施提高舒适度 把握乡镇客户的手段（1）——蓄水期，通过形象广告，传达项目形象，引起客户关注 通过在下花园通往周边乡镇的主干道口，有针对性的设置户外广告；或者在通向乡镇的班车做车体广告，传达项目信息 信息的重点与在下花园城区的略有差别： 深化主城区优势 + 主题社区理念 1）可以通过短信息传达开盘的时间及优惠政策； 2）可以在乡镇繁华路口或者集市，有针对性的派单的形式进行； 3）开盘当天，重点乡镇可以设点，有看房车接送 乡镇的客户毕竟有限，在宣传推广中投入的成本不能太高； 我们只在后期的每一个宣传节点，重要的营销策略、新产品的推出、价格的调整阶段，才通过适当的媒介传达给县域的客户；这样突出重点，体现效果 可以通过—— 老带新的优惠政策、 亲友团购、 派发礼品、 购物券 等实质性的优惠政策， 加强口碑传播，提高销售速度 通过健身器材设置，提高宜居度 做好社区物业管理，尤其是安全管理，是增加社区附加值，提高吸引客户卖点的重要方面 本案处于路边，几乎每栋楼都临近公路，因此，加强社区物业管理显得更加重要! 做好物业管理，提高社区品质 现代化的物业管理数字平台 社区监控，提高社区安全 全天候治安巡逻 社区门禁系统 5、有针对性的营销策略 是实现营销目标的关键 1）本案的营销推广重点分析 如何最大限度的提炼本案的区域优势， 对冲下花园北部新城区对本案位置的压力 如何化解本案地块狭长、不方正的缺陷， 提升产品的附加值、营造项目特色 如何在激烈的市场竞争中， 尽可能的拓展客户资源，实现销售目标 2）成功的营销先要突破营销难点 营销推广受到诸多客观因素的制约，项目区域、周边配套、居民收入水平、居住观念、经济发展、媒介资源以及推广费用预算等等。 合理的策划方案就是要立足市场区域特征，依据项目定位，结合目标客群的消费习惯、接受能力，扬长避短 通过调查，我们发现本案营销推广存在如下难点： 3）本案推广难点表现： 1、消除下花园北部新城区楼盘的竞争压力， 规避老城区的区域劣势——吸引客户注意力 老城区是把双刃剑，本案与竞争盘的竞争，很大程度上是 新城区与老城区客户的争夺 2、消除地块的劣势——如何成功的塑造融洽、精致的楼盘风格 3、发挥有限媒介资源，低成本塑造项目形象 1、要发挥本案区域优势—— 形象导入 + 区域形象提升 + 地缘情感营销策略 2、要消除本案地块的不规则劣势—— 主题社区 + 优越的产品卖点升华 + 老带新口碑营销策略 3、低成本塑造项目形象 精准把握目标客群与媒介的接触频次 + 个性化VI系统设计 4）本案营销难点解决方案： 有特色的形象塑造 建筑 环境 营销 概念 包装 展示 低开高走入市 优惠政策 付款方式 高性价比认同 兴趣 欲望 行动 5）本案整体推广策略 下花园城区小、人口少、传播媒介有限，是个典型的熟人社会 因此：低开高走的营销策略、低成本高效率的营销推广 活动营销+通过塑造项目形象，建立口碑传播，是我们的重要传播媒介 我们之所以建议开盘价不宜定的过高，而是低开高走，主要基于如下考虑—— 本案处于老城区，相对于其它竞争盘来说，区域优势不太明显，而其它几个项目集中在北部新城区，十分抢眼，容易吸引客户注意力，因此，本案采取低价入市策略，有利于吸引客户注意力，积累有效客户！ 我们低价入市，是有针对性的释放出一批认知度较差的户型，优势户型还是要高价销售的； 这样的策略便于在新的市场环境下，试探市场，争取营销主动权给后期提高价格积累基础；如果高价入市，出现销售困难，很难价格回调！ 6）分批释放房源， 不断引爆市场热点 做好销控，对于主动掌握销售节奏， 提高开发商利润十分重要！ 本案还有7栋楼，且位置、品质有差异；我们做销控， 不仅要对户型做组合营销， 更要对不同楼座有策略性的推出； 分批释放房源，为低开高走策略提供支持； 促进持续热销 （1）本案阶段性推广任务 开盘期 热销期 预热期 清盘期 推广阶段 推广任务 推广方案 借康居苑一期售罄交房之势 塑造项目形象，积累客户 通过活动，造成火热的销售开局，升华精品社区形象 深化和睦融洽精致的主题，建立良好口碑 迅速清