世联-2008北京房地产市场走势分析报告-65.pptVIP

分析路径 市场变动 深圳市场 深圳市场 概念的提出： 日本经济学家，大前研一，对1990年代以来日本社会经济归纳得出。 未来趋势 政策分析 趋势研判 趋势研判 趋势研判 趋势研判 趋势研判 趋势研判 趋势研判 “90/70政策”效果08年集中彰显 趋势研判 趋势研判 趋势研判 趋势研判 08年的特殊因素：北京奥运 在路上 在路上 人类预期未来的基本模式 关键概念 什么是“关键基本因素” 房屋购买的人口统计学（一） 房屋购买的人口统计学（二） 日本、香港、台湾、美国 金融与房地产市场：2008双紧主题 金融与房地产市场：2008双紧主题 金融与房地产市场：2008双紧主题 2008年1月7日，银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币7.2695元，再创汇改以来新高，人民币呈现加速升值迹象。 区域市场重建 重要基础设施：城市地铁和城际快速交通 新百万富翁经济 中产阶级迅速崛起：大学受教育人数逐年迅速增长 家庭财富：改革开放以来中国人均GDP和居民储蓄余额呈现快速增长的趋势，家庭财富迅速增长 2006年中国人均GDP达到15931元，比1978年增长42倍，复合增长率达到16.8% 家庭财富：家庭年收入超过25000美元的富裕家庭户数将由2005年的290万户增加到2015年的850万户 新百万富翁经济 世界经济和人口变化 2008年的核心城市：北京、上海、深圳、广州 2008年的珠三角及全国省会城市 土地供应持续放量，打击囤地行为，促进商品房上市供应； 从06、07年起，北京市土地供应开始放量的； 这部分土地将在08年陆继上市，商品房市场供应将放量，解缓供求矛质，平抑房价。 同时，2008.1.7《国务院关于促进节约集约用地的通知》 “土地闲置满两年、依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拔土地价款的20%征收土地闲置费，对于闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价” 政府一面加快供地，一面加速土地向商品房转变； 以加大商品房供应量，缓解供应矛盾，平抑房价。 规范取地途径，整顿行业秩序 严格规范土地获得途径； 一级土地开发难度加大，无利可图； 一级土地开发商原有特权也逐步消失；将开发商取地的途径集中在了土地招 拍挂上。 使土地成本上升，将原先一些不规范经营，资金实力弱的房地产企业挤压出局。 国有大型非房地产企业进入地产行业，激化行业竞争，增加商品房供应； 房地产行业的资金平均利润率无疑高于其它国有行业，高额资金回报率吸引 国有大型非房地产企业进入房地产行业。 这些企业的融资渠道较方便，资金力量雄厚，激化了优质土地开发权的竞争。 同时增加住宅供应量，激化了销售竞争； 最终可能拉低房地产行业的资金利润率水平。 严查土地增值税，压缩行业利润空间； 物业税悬而不出，遏制投资型购房行为； 2007年1月国家税务总局发布必威体育精装版的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，称2007年2月1日正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。 2008年，国税局急搭土地调控车，要求从严征收土地增值税 ； 防止开发商大量囤积土地，进一步缩了小房地产企业盈利空间； 将资金实力弱，运营能力差的企业清理出局，治理行业市场。 采用税收杠杆，调控房价 趋势研判 从06年“90/70”政策出台后的作用过程： 2006年6月出台的90/70政策，迫使当时一批项目不得不重新规划报批，延迟上市； 07年，绝大部分地块受90/70政策限制； 这两部分地块会在08年集中上市。 政策作用的结果是： 08年的上市产品中， 90平米以下的产品会占到总面积50%以上。 政策的作用在07年已经初见端倪 07年90平米以下产品己经显现出供大于求的状态。 1、市场产品表现的明显分化： 在客户接受 “市场教育”前，90平米以下户型预计会出现供远大于求的状况，激烈的竞争很可能导致价格的变动； 而90平米以上户型，尤其是150平米以上大户型及别墅户型，将可能因为供不应求而出现价格持续上升的趋势； 2、地块、产品价值实现受限： “90/70政策”，加之越来越高的容积率规划，很大程度上影响了产品品质的打造；使得一些地块的价值无法完全实现，即使进行开发也将面临产品定位的尴尬。 广渠路15号地块的流标在一定程度上受到该因素的影响。 趋势研判 “90/70政策”对08年市场影响的效果 “两限房、经适房”等替代品供应放量； 保障住房、二手房、商品房将三分天下； 作为商品房的替代品，2007年3月，政府提供的各类保障性住房开始试行； 北京市制订“三年内两个1000万”的供应计划，而这些经适房，限价房将于08年开 始陆续供应；2008年政府计划落实450万平米的两限房、经适房廉租房。