世联2007年中信红树湾四期销售执行报告.pptVIP

中信红树湾四期销售执行报告 谨呈：深圳中信红树湾房地产有限公司 销售目标分解 销售目标分解 四期经济指标：总建面9.1万，高层住宅+公寓共717套，其中：6.7万的住宅，共334套，2.4万的公寓，共383套 12、18栋在前三期基础上产品更为舒适；11、19栋为小区唯一产品。 政策影响不了市场的对价格的强承接力，高价高速成为新的市场特征。 本项目入市时竞争对手为星河丹二期、红树西岸2号楼、兰溪谷二期、博海名苑及澳城尾盘。 总套数（46套） 建筑面积300m2 建筑类型：高层 户型特点； 大平面设计，南北通透，多面采光； 100m2全景客厅，带弧形中空大露台； 3.3m层高； 超高实用率，高附加值 对外宣称已售完，4.5万的价格对片区及本项目入市价格形成支撑。 总套数（248户） 看深圳湾海景及沙河高尔夫景观 户均120-230平方米三房、四房； 复式单位有6米挑高观景台； 4月底 出样板房，6月开盘 预计价格在2.5万 11栋错层复式及19栋公寓产品将为市场绝对稀缺的标杆产品。 销售策略 营销节点安排 营销总攻略 亲友介绍和地块包装效应作用日渐明显。 认知途径 项目分析 成交客户分析 项目分析 成交客户分析 随着项目价格的提升，升值口碑广泛传播， 自住所占比率减小。 业主语录： “升值了可以考虑卖” “太想赚钱了，不准备自己住” “升值空间很大，涨到一定程度准备出手” “配套还不完善，不方便，不住” 对发展商品牌、物业管理的关注度在不断上升，关注点在从有形价值向无形价值转变。 地段价值仍是项目的核心价值。 升值的口碑在不断地扩大，周边环境日渐成熟，但对价格的认可度明显降低。 物业管理的满意度从一期起都较弱，须不断提高服务及管理的水平。 购房关注点 最认可的方面 项目分析 成交客户分析 随着项目价格的提升，客户对开发商品牌及物业管理的关注度逐渐上升。 项目分析 四期意向客户分析 公寓 住宅客户意向价格集中在2.5万以下，公寓客户意 向价格集中在2.8万以下，3万均为客户的敏感。 一半以上的住宅客户意向价格集中在25000以下，39％集中在25001-28000，而30000的单价是客户的敏感点。 公寓客户多能接受的2.8万以下的价格；3万是客户敏感点；大多数客户要求带装修销售（带1000-1500元/m2的装修） 项目分析结论 四期产品线丰富，公寓类产品及11栋错层复式为整个小区稀缺产品； 四、五期产品综合素质高，四期在承接整个中信红树湾项目基础上，为五期更高端的形象做铺垫。 一二三期积累的大量客户，需要持续客户经营，扩大口碑传播； 让客户认可价格并迅速买单，需要不断在客户关注的服务、体验、现场、营销上下功夫，营造客户对项目的“归属感”。 项目分析 市场分析 竞争分析 开发商目标 报告思路 销售策略 具体执行 市场分析 宏观政策分析 06年政府对房地产市场的调控手段持续增强，政府寄期望于通过金融政策的限制，继续打压投资炒房，目的仍在于规范楼市、平稳房价、遏止投机。 07年已出台政策主要为进一步规范房地产市场价格秩序。 未来有可能出台的政策有现售、物业税、二手楼限价…… 住房上调按揭利率 “旧八条” 开征土地增值税 《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》 “关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求 “新八条” 个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施 七部委《关于稳定住房价格工作的意见》 规定普通住房标准 六大举措调控市场，严惩哄抬房价 拟定4月1日起征收3%契税 政府金融6部门合力，8招调控深圳房价 国六条出台 深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 06年年中 06年年底 售楼须有信息公示系统，期房卖多少现场可查 启用新版售房合同 深圳住房建设规划2006-2010 05年年初 05年年中 05年年底 06年年初 07年年初 2.1土地增值税清算通知 3.12《关于规范房地产明码标价工作的通知》 3.5“两会”关于物权法第六次审议 3.16《物权法通过 政策进一步规范房地产市场，未来进入开发商综合实力的竞争。同时豪宅物业开发受到严格限制，豪宅物业稀缺凸显。 26450 61％ 2007-4-28 万科第五园二期 8755 85% 2007-4-15 宝安西乡桃源居 3.6-5.3万 30% 2007-4-9 华侨城纯水岸4期 2007-4-21 2007-2-9 2007-4-8 2007-1-13 2007-1-21 2007-1-6 2007-1-6 开盘时间 7万 73% 华侨城东方花园 11000 85% 金地梅陇镇 10000 61％ 奥林华府 23000 75％ 中信红树湾3期 96% 67％ 75