中原地产：惠州江北号小区思路沟通汇报稿.pptVIP

第1步：彰显豪宅项目强势作风 时间：07年3月份 内容：惠州有车一族共同探讨养车心得 活动配合：邀请相关的政府部门及专业人士，媒体。 时间：07年5月1日 内容：江北御园开盘既抽奖活动 活动配合：邀请相关公证人员有媒体参加 时间：07年6月中旬 内容：江北御园美食节活动 活动配合：邀请相关的美食协会及媒体参加。 5、样板房 2套风格各异的样板房（多层洋房和小高层）一套工程样板房展示 样板房装修原则：简装修，精装饰 保证展示的空间感的和品质感 信心 放心 舒心 营销执行/形象攻略 组织目的： 1、不断制造项目市场热点，提高市场知晓度 2、焦点描准目标客户的关注，及时收集市场信息 活动1、同城车友会 营销执行/活动安排 活动2、五一开盘抽奖活动 组织目的： 1、用于开盘当天逼定客户所用，为开盘当天聚集人气， 2、为市场制造话题，大奖奖项设置本田飞度轿车一台。（价格控制在10万左右） 营销执行/活动安排 活动3、美食节 组织目的： 1、吸引小孩家长一起参加，为项目现场聚集人气； 2、描准三口之家，第二次置业的客户，让其感受社区园林景观。 营销执行/活动安排 40万 135 金世界花园 42万 143 雅庭院 46万 154 金城广场 56万 75万 120万 总价 次中心区 江北中心区 区域 碧水湾 百合家园 帝景湾 项目名称 160 165 190 面积（m2) 江北中心区与次中心区价格列表 总价 片区50万以上产品供应断层 35-50万元 75-300万元 35万元以下 （数据来源：中原地产惠州市场研究中心） 富裕阶层的顶级豪宅 企业高层管理人、职业经理人、高级政府人员其收入的增长远远高于主流产品的增长幅度 初级公务员、教师、白领的过渡居所 家庭月收入6000元的白领阶层 产品定位 做片区中的顶级产品，供应市场断层需求 改善生活环境，提高生活质量，已成为企业高层管理人、职业经理人、高级公务员们换房的第一因素； 在选择第二居所时，他们更慎重考虑产品的价值，当他们认为物超所值时，他们才会乐意买单； 帝景湾的总价让他们望而却步，百合家园的产品、社区园林远远达不到他们的预期目标； 他们这群人不急着换房，持币观望随时等待好产品的出现。 分析结论： 产品定位 追随者——50万/套以内的产品？ 假设我们跟随金世界花园、碧水湾，他们的社区比我们的大，我们的优势在哪里？碧水湾单价3500元/m2，达不到我们的目标。 再假设我们跟随雅庭院，最多实现单价3500元/m2，也达不到我们的目标。 挑战者——100万/套以上的产品？ 假设我们挑战帝景湾，资源不够，景观没它好，地块没它大、密度比它高。条件不允许 产品定位 × × 补缺者——50-70万/套以内为主导产品 开发具有竞争力的产品，将能拉升320元的距离达到销售4000元/m2的目标。 补缺产品的方法——整合特有区域价值，创新户型设计，创造新的居住标准。 补缺产品的优点——补缺实现的是市场化需求、利润最大化和品牌建立。 产品如何做到对价格的支撑？？ 产品定位 制造产品组合稀缺：建立价值标杆和差异化产品，最大化提升价值 突破限制，实现高价的溢价因素 产品定位 片区价值——城市高尚住宅区 市场竞争——竞争与机遇并存 客户构成——企业高管、高级公务员等精英 地块价值——最适合居住的城市版块 发展战略——片区补缺者 中原的缜密分析过程 接下来，顺理成章要解决的是户型配比 产品建议/户型配比 调查显示：江北片区客户需求户型比市调结果表明潜在置业者对住房的需求以三房为主，需求比例达到59%，其次是四房占到21% 产品建议/户型配比 调查显示：潜在置业者对住宅建筑面积的需求分布呈一个非正态分布的趋势，对大中型面积住宅的需求占据绝对位置。主要需求区间集中于81~160这个面积区间。其中以100~160这个需求区间最大，比例占到近六成多。对80㎡以下的住宅面积需求较小。 20% 45-50万 120-135 小三房 65-70万 55-60万 30-35万 总价控制 40% 140-155 大三房 30% 160-185 四房 10% 面积比例 80-90 两房 面积（平方米） 户型 户型配比建议 中原惠州分公司研究中心调研结果表明，三房及面积80-160平米是最受市场喜欢的户型和面积比，通过对市场的检验，常规溢出面积比例为10%左右。因此得出我们的户型配比建议。 享受 舒适 实用 阔绰 特征 舒适开间尺度；双层入户花园、270°转角景观阳台；多角度观景凸窗 140-155 ㎡大三房 超大尺度景观休闲阳台，挑高大厅设计；多功能主卧；一梯一