中原策划教父叶小龙经典作品-景煜花园.pptVIP

深圳联泰地产【农科中心】项目市场定位及营销推广战略书 报告人 ：叶小龙 目录 第一部分：项目竞争分析、 核心竞争力创建及项目定位 一、?? 对香蜜湖市场的反思 二、???? 我们在香蜜湖处于什么地位 三、???? 我们的客户群在哪里 四、???? 我们可以利用香蜜湖什么 五、???? 我们应建立什么核心竞争力 六、???? 市场定位战略 1.?????? 形象定位 2.?????? 命名建议 目录（续） 第二部分：项目推广战略 一、项目销售总体策略 1.?????? “借壳上市”策略 2.?????? “最大化挖掘豪宅客户” 3.?????? “系列造势活动轰炸市场” 二、价格定位及各销售周期建议 1.?????? 价格定位 2.?????? 销售阶段节奏控制建议 彻底放松的生活是每一个人梦寐以求的生存状态，特别 是对于在金字塔尖已站得太久太累的人们而言。 ? 第一部分：项目竞争分析、第核心竞争力创建及项目定位 一、? 对香蜜湖市场的反思 香蜜湖片区三大兵团混战，到2004年供应量至少维持在60万以上，按平均140平方米/户来估算，待售总套数在4200套以上，竞争之大可想而知。 香蜜湖市场是“大肥肉”，还是“鸡肋”？ 第一部分：项目竞争分析、第核心竞争力创建及项目定位 二、我们在香蜜湖处于什么地位 第一等级：市场领导者 第二等级：市场跟随者 第三等级：市场创造者 我们到底属于哪一等级？ 要凭“市场创造者”的身份，与市场领导者平分秋色甚至完全取代原市场领导者，成为新的市场领导者，“就要做与别人不一样的东西”（地产新锐巨头潘石屹语录）。因此，这也是本项目在未来恶劣的市场竞争环境下战胜的对手（包括品牌发展商）最大的法宝。 第一部分：项目竞争分析、第核心竞争力创建及项目定位 三、??? 我们的客户群在哪里 要知道我们的客户群在哪里，首先必须分析我们为市场提供了什么样的产品。 第一部分：项目竞争分析、第核心竞争力创建及项目定位 由户型设计可知，本项目的户型设计以4房为主力户型，面积由160—200平方米，针对的客户群无疑是二次及多次置业者。 我们的客户群藏在哪里？ 结合本项目户型面积及相关配套，我们要吸引的客户群主要以二次或多次置业人士为主，且大部分为私营企业主、公司高层管理人员、政府高级公务员、个体业主、部分港人、不排除少量国际买家或国内其它大城市的客户。 我们客户群的共同特征是什么： 第一部分：项目竞争分析、第核心竞争力创建及项目定位 四、我们可以利用香蜜湖什么 香蜜湖我们可以利用什么：湖、安托山、国际级配套设施（德式堡、教堂、山姆会员店、高尔夫球场、网球场）？ 我们可以拿来做一个大卖点的就只有一个离本项 目最近的“植物公园”。 其次，我们可利用香蜜湖的就是它的知名度与美誉度。 再次 我们还可利用的就是香蜜湖的客户资源，或者说如何最有效地分流片区内其它项目的客户资源。 第一部分：项目竞争分析、第核心竞争力创建及项目定位 五、我们应建立什么核心竞争力 《论语·卫灵公》一文中曾说：“工欲善其事，必先利其器” 武侠小说家古龙先生的“七种武器”： 小李飞刀、长生剑、霸王枪、离别勾、孔雀翎、子母环、拳头，按厉害程度来分，前六种基本同等功效，第七种“拳头”就是最致命的武器。 第一部分：项目竞争分析、第核心竞争力创建及项目定位 本项目的七种武器： 小李飞刀——低容积率、超远楼间距 长生剑——三维立体绿化、室内恒温泳池 霸王枪——小学、幼儿园兼备（具备创建名校效应条件） 离别勾——灵性化户型设计（层高3米/3.1米、双主卧、入户花园、双层通高大露台） 孔雀翎——一梯两户 子母环——植物公园，42万平方米“亚私家