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本项目客户构成图 铺，铺铺朝街， 面积在50～100之间， 同时又具备自由组合功能。 街，一般商业街的尺度，都控制在8～ 12米。所以将一条主街‘打碎’，选择 合适的尺寸，进行分割，重组。造成起 伏、变化，造就脉络、像毛细血管，将 血液引入全身，将商铺的价值最大化。 由多个现代院落组成，院本身包含环绕的概念，由一层环绕至二层，创造出连选变化的屋顶空间，创造新的院落形态。 商业定位 商业定位 力拓力诺观点：商业地产产品，属于一门独立的，区别于任何地产形式的课题，需要同时考虑双重甚至多重客户的实际需求，因此，前文所述观点，仅为静态条件下对目标客户群体共性需求的一种演绎，具体实施方法需与设计单位进行深度沟通，就项目定位，如何突出城市门面，如何突出项目的文化内涵与城市特色等问题，基于商铺面积、人流动线等因素基础上做反复论证，方能提出完善科学可行的建议方案，因此，商业部分的建议，如合作成功，我公司将以专题形式单独提报 项目价格模拟 项目价格模拟 因项目土地成本无法知悉，本案只能先按照类比可实现产品价值分析法推断项目基础均价，同时，以与项目较近的大禹康城项目为依据，以其价格反推本项目各类成本，并作为项目推盘、运营节奏的基础依据，根据此方法进行推算，误差率上下浮动7%-10% 项目价格模拟 100.63 100 103 100.2 100.3 100 100.2 101 101 100 101 100.6 100.3 厚德载物花园 100.98 102 100.8 101 101 102 100 103 100 100 102 100 100 保利罗兰香谷 98.93 99.5 10 综合分数 90 90 0.6 发展商品牌 99 100 0.6 产品外立面 100 100 0.8 项目配套 100 105 0.8 园林景观 99.3 102 0.8 物业管理服务 100 100 0.8 交通通达性 98 100 0.8 居住氛围 99.3 100 0.8 项目规模 100 100 0.8 区域发展 99.8 100 1 户型设计 99.7 102 1 政策扶植 102 95 1.2 地理位置 系数 六合盛 本案 权重 项目名称 注：对比因素选择是购买者购买时普遍考虑的因素；以项目自身条件为基础（分子取值100）， 分别就每个对比因素，与各个对手楼盘进行比较，优于自身则分母大于100，反之则小于100。 项目价格模拟 类比可实现价值评估法--高档组 根据以上各比较楼盘综合因素比较表，可得出各楼盘的总分，根据量化比较公式，可计算出各比较楼盘的修正价格，见下表： 5232.76 100.63 5200 40% 厚德载物花园 5250.96 100.98 5200 40% 保利罗兰香谷 4155.06 98.93 4200 20% 六合盛法兰西印象 （1）/（2） 修正均价 修正率（2） 均价（1） 权重 类比楼盘 4155.06×20%+5250.96×40%+5232.76×40% =5024.5元/㎡×0.995= 4999元/㎡ 项目价格模拟 3380 84.5 4000 5% 丽景人家 3964.8 82.6 4800 30% 蓝爵国际 3637.9 82.68 4400 30% 波尔多小镇 3127.4 82.3 3800 5% 弘康丽城 4069.4 84.78 4800 30% 阳光忆城 （1）/（2） 修正均价 修正率（2） 均价（1） 权重 类比楼盘 根据以上各比较楼盘综合因素比较表，可得出各楼盘的总分，根据量化比较公式，可计算出各比较楼盘的修正价格，见下表： 4069.4*30%+3127.4*5%+3380*5%+3964.8*30%+3637.9*30%=3827*0.995=3808元./㎡ 3380 84.5 4000 5% 丽景人家 3964.8 82.6 4800 30% 蓝爵国际 3637.9 82.68 4400 30% 波尔多小镇 3127.4 82.3 3800 5% 弘康丽城 4069.4 84.78 4800 30% 阳光忆城 （1）/（2） 修正均价 修正率（2） 均价（1） 权重 类比楼盘 根据以上各比较楼盘综合因素比较表，可得出各楼盘的总分，根据量化比较公式，可计算出各比较楼盘的修正价格，见下表： 4069.4*30%+3127.4*5%+3380*5%+3964.8*30%+3637.9*30%=3827*0.995=3808元./㎡ 项目价格模拟 二者加权平均： 本项目可实现入市价格为：（4999+3808）/2=4404元./㎡ 项目价格模拟 543600000 合计14400.0