中粮香榭丽都项目市场定位报告.pptVIP

* 深圳 北京 上海 北京、上海、深圳等城市由于国际化、现代化程度高，高端商务人士较多，高端城市小户客户基础庞大，存在市场基础，目前成都高端商务群体有限，且主力发展方向将是人南路及天府新城。 * 高升桥 中高端居住区 丽都花园大户居住区 丽府高 端大户 本案 区域高端豪宅集中，中高端人士居住氛围浓厚 土地成本1060万/亩，楼面地价5676元/平米，考虑建安成本及营销成本，成本价将超过9千元/平米。而目前区域小户产品价格在8千-9千左右。 置信丽府提升片区形象，片区城市高端豪宅，市场关注度高 土地属性，为城市次豪宅区， 适合城市高端豪宅 面积区间（㎡） 70-90 90-110 110-130 130-150 150-200 200-240 300-360 供应套数 5 3 66 74 87 188 17 总价区间（万） 63-68 71-77 95-115 115-140 130-160 180-210 400-600 备注：丽都花园二手房供应及价格 项目发展方向深入——城市高端大户豪宅 原因2：区域属性足以支撑项目开发高端小户及大户产品，但从项目成本角度考虑高端大户豪宅更为经济 * 限高39.18米：楼层控制在12-13层，城市高端项目“最亲地洋房” 丽府：15-18层，城南一号/誉峰/半岛城邦/紫檀等等均为20-33层的中高层住宅 容积率2.8：城市低容积率项目，为城市高端项目最低密项目 丽府：3.0，城南一号/誉峰/半岛城邦/紫檀等等均为2.85-5，主要为4-5. 若建筑做中小户型，户数较多，间距小难以规避；梯户比较大；小 区人口多，居住舒适度不高。 梯户比：丽府1梯2户和2梯3户，城南一号/誉峰/半岛城邦/紫檀等等均为3梯2户和3梯4户。 项目发展方向深入——城市高端大户豪宅 原因3：若多做小户产品，容积率及限高决定项目品质下降，即将面对梯户比大、人口密度高等问题 * 根据项目限制条件和价值属性，确定项目发展方向： 城市核心低迷高端豪宅 PS：城市高端大户豪宅 * 高端改善，超越标杆 项目市场站位 规避高风险产品 说明：标杆项目是指丽府、半岛城邦、城南一号，所谓的超越是指竞争力上的超越。 说明：紫檀和誉峰，产品高风险，正常市场条件下，难以实现。 * 项目产品配比确定 根据市场各线产品量价走势，及项目本身规划指标测算，最终确定项目产品配比为： 关于赠送面积的新规 由于赠送面积限制更加严格，确保在符合规范的情况下尽量多的赠送面积，以提升项目的附加值。 产品 建筑面积 实得面积 户型 套数 套数配比 面积配比 大户型 190 220 五居 84 23.3% 27.6% 中户型下跃 170 送下沉花园 四居 12 3.3% 3.5% 中户型 160 175 四居 168 46.7% 46.5% 经济型 135 142 三居 96 26.7% 22.4% 合计 　 360 100% * 现代风格多数以建筑线条、材质色彩的变化形成强烈的视觉冲击以凸显风格特质，相较而言目前市场主流的欧式风格更易凸显细节特质。 在众多欧式风格的项目中，本案小高层的产品形态更易打磨精致细节，那么如何凸显本案优势，同时与市场形成差异化呢？ 我们全国范围内扫描品质多层及小高层案例，最终选择了欧式风格的分支： 优雅的法式古典简约风情 本案建筑风格选取： * 法式古典简约风格住宅： 成功案例：上海鸿丰香缇花园 * 五星级标准大堂： 五星级装修标准挑高大堂，搭配五星级物业服务。 装修特色中融入法式元素：如地砖、拱门，同时大堂挑高以保证品质感。 在功能设置上除了电梯厅、大厅以外，建议设置物业服务接待台及洽谈区等，以方便业主接待亲友。 * 建筑材质建议： 建筑风格：法式古典建筑的华贵、浪漫风格及高雅气质。 外立面色彩建议：米黄、浅灰等饱和度较低的颜色，突出优雅特质。 外立面主材建议：建议以石材为主，如：天然砂岩板，或相似材质。 外立面涂料：真石漆等仿石材涂料。 外立面细节：铁艺雕花栏杆 * 建筑品质——科技运用 隔音楼板/阻隔垂直方向噪音 采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。 食物垃圾处理系统 城市垃圾中占有相当大比例的食物垃圾不仅影响室内环境，也是居室虫害滋生源和疾病传播源。 每天产生的大量食物垃圾通过厨房的洗池排水口下安装的食物垃圾处理器，直接进入化粪池。 户式中央冷暖空调+新风系统 新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气； 户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调； 同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音 采用有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层