第三章房地产估价原则与程序2007.ppt

《房地产估价》 第三章 房地产估价原则与程序 陈常优 河南大学环境与规划学院 E-mail:ccy@henu.edu.cn Phone 第三章 房地产估价原则与程序 一、房地产估价原则 （一）合法原则 （二）最高最佳使用原则 （三）替代原则 （四）估价时点原则 （五）公平原则 二、房地产估价程序 （一）获取估价任务 （二）受理估价委托及明确估价的基本事项 （三）拟定估价作业方案 （四）搜集估价所需资料 （五）实地查勘估价对象 （六）选择估价方法计算 （七）确定估价结果 （八）撰写估价报告 （九）交付估价报告 （十）估价资料归档 一、房地产估价原则 原则是人们行为办事的准则。 首先，房地产估价原则是建立在房地产价格形成原理基础上的，亦价格形成的经济学原理。主要有下列13个： 1、供求原理（principle of supply and demand）。 2、变动原理（principle of change）。 3、替代原理（principle of substitution）。 4、最高最佳使用原理（principle of highest and best use）。 5、均衡原理（principle of balance）。 6、收益递增递减原理（principle of increasing and decreasing returns）。 7、剩余生产力原理（principle of surplus productivity）。 8、贡献原理（principle of contribution）。 9、适合原理（principle of conformity）。 10、竞争与超额利润原理（principle of competition and excess profit）。 11、机会成本原理（principle of opportunity cost）。 12、外部性原理（principle of externalities）。 13、预期原理（principle of anticipation）。 其次，房地产估价原则包含一些在房地产估价活动中应当遵守的约束性或指导的行为准则。 （一）合法原则 合法原则要求房地产估价必须以估价对象的合法权益为前提进行。包括： 1、合法产权。应以房地产权属证书和证件为依据。 现行权属证书主要有：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、集体土地建设用地使用证、土地他项权力证明书；房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。 2、合法使用。应以城市规划、土地用途管制等为依据。 3、合法处分。应以法律法规及合同等允许的方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 4、合法程序与结果。房地产估价符合国家有关的估价政策，包括房改售房政策、新建经济适用房政策、农地征用及城市拆迁补偿政策及有关法律法规。 （二）最高最佳使用原则 最高最佳使用原则是以房地产的最高最佳使用为前提。 1、最佳使用原则的内涵 （1）最佳用途 （2）最佳规模 （3）最佳集约度 2、最佳使用方式的确定 （1）法律上的许可性。在法律法规上是否许可。 （2）技术上的可能性。包括建筑材料性能及施工技术手段等。 （3）经济上的可行性。未来收入与支出的现金流量分析。 （4）估价对象价值的最大性 3、最佳使用原则的经济学原理 （1）收益递增递减原理 ①收益递减规律（边际收益递减原理）。 设定仅有一种投入量可以改变，在其他投入量不变的情况下，则随着该投入量的增加，开始时投入量的增加可能是递增的，当投入量增加到某一点后，产出量的增加会越来越小，即出现递减现象。 ②规模收益规律（规模报酬规律）。 假定以相同的比例增加所有的投入量（规模），产出量的变化有三种情形： 一是产出量增加比例大于投入量增加比例，即规模收益递增； 二是产出量增加比例等于投入量增加比例，即规模收益不变； 三是产出量增加比例小于投入量增加比例，即规模收益递减。 在扩大规模时，一般要经历上述三个阶段。 （2）均衡原理 是以房地产内部要素的组合是否均衡来判断是否为最高最佳使用。 （3）合适原理 是以房地产对外部环境是否保持均衡，来判定其最高最佳使用。 4、最佳使用原则的实际应用 （三）替代原则 根据经济学理论，在同一个市场中，具有相同使用价值和质量的物品，在考虑到运输费用后，其价格是趋向于一致的。根据替代原则： 1、房地产估价可以根据替代房地产的价格来评估 2、房地产估价不是孤立的评估活动 （四）估价时点原则 估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。 不同类型的估价，其估价时点与房地产市场情况的关系见下图： （五）公平原则 公平原则是要说