北京大栅栏商业项目定位策略-华高莱斯.ppt

第一章 相关商圈对本项目影响作用分析 一、 北京商业市场整体情况分析 二、市级商业中心对本区域定位影响分析 三、区级商业中心对本区域定位影响分析 四、项目周边商业影响分析 一、北京商业市场整体情况分析 北京商业市场整体情况分析 1. 商业物业交易量持续上涨，04、05年迅速增长，但销售价格略有下降。 北京商业市场整体情况分析 2. 商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多。 北京商业市场整体情况分析 3. 宣武区不属于商铺交易的热点区域，05年商铺成交面积22168平方米，销售单价为12624.78元/平方米，在内城四区中成交面积、销售单价均排名第三。 北京商业市场整体情况分析 小结： 商业物业交易整体态势良好 受整体市场环境的影响，本区域开发商业物业会有较好的市场前景 交易热点区域为朝阳、海淀、昌平和丰台四区。大体量商业物业交易集中在热点区域，且业态复合 商业物业销售过程中小单元切割销售的情况增多 本项目所在宣武区并不是商业物业交易的热点区域，开发大体量的商业物业会有一定的风险 市级商业中心对本区域影响分析 大栅栏、西单、王府井同属于北京三大知名的市级商业中心，其形成均有极深的历史渊源。然而由于历史原因，大栅栏逐渐没落，现已成为北京市中低阶层和外地旅游者的购物场所，其市场影响力和辐射力已经无法与西单、王府井相提并论。 藉由大栅栏改造的契机，恢复大栅栏昔时的繁荣，复兴大栅栏，使大栅栏在市场影响力和辐射力上与西单、王府井真正形成环天安门的三足鼎立之势，那么对西单、王府井的分析研究便显得极为重要。 一、西单商业区分析 1.基本情况介绍 地处北京核心地段：天安的西侧，宣武门北侧，其主体部分以西单北大街南段为主。营业面积：40万平方米。 历史悠久：与王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，早期为满足城区市民基本生活需要的供应中心。 商业属性： 以购物为主，文化、娱乐、餐饮等休闲服务为辅的多功能、综合性的现代化商业区。 以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈。 消费人群特征： 泛北京人：北京常住居民 年轻人：25-35 北京当地中等收入阶层 消费动因：物美价廉，交通易达性 一、西单商业区分析 2.规模业态特征 西单是以百货零售为主要业态的现代化商业区。 区域内的主要项目： 大型百货：西单商场、西单赛特、中友百货、君太百货、美美百货（首都时代广场）、西单购物中心等 写字楼：华威大厦、华南大厦、广州大厦、高登大厦、西单国际大厦、太运大厦、国际电力大厦等 规模 （数据来源：《北京区域统计年鉴—2004》） 区内商业企业数量：97个 区内餐饮企业数量：14个 区内服务业企业数量：137个 一、西单商业区分析 西西工程4＃地 西西工程四号地(位于原西单科技广场处) 规划建筑规模是地上15层、地下4层，拟建成包括酒店、酒店式公寓、商场、餐饮娱乐乃至剧院在内的综合性大厦。 西西4＃地虽然规划有展示功能，但展示的空间比较狭小，所起到的吸引人群，聚集人气的作用仍然不够。 一、西单商业区分析 3.未来发展趋势 西城区政府规划扩展西单商圈，将宣武门到新街口整个打通，向南连接宣武门的庄胜崇光百货(SOGO)，向北连接新街口小商圈 ，形成一条全长5.4公里的西城区“商业大动脉”。 规划中的地铁四号线将西单与SOGO连接起来，方便了二者之间的联系、交流。 一、西单商业区分析 我们认为这一规划的实施对本项目的影响不大： 西单、SOGO的客户群具有一定的同质性，都是针对北京的时尚青年，SOGO的客户群很大程度上是分流西单的共享客流。 西单、 SOGO两大商圈的连接会进一步加剧商圈内部的竞争。 针对时尚青年的西单、 SOGO两大现代化商圈，对具有传统商业特色、针对旅游人群的本项目影响不大。 宣内大街在西单、SOGO间形成的隔断明显，两大商圈的融合仍需要时间。 一、西单商业区分析 4.西单与本项目的关系 西单不会与本项目形成明显的竞争 大栅栏作为北京传统的商业中心，其所面对的人群主要是旅游人群；而西单作为北京时尚青年的聚集地，其所面对的主要是北京的年轻人，二者在客户群结构上的差别会使这两个市级商业中心在形态上表现出很大不同，因而不会形成明显的竞争。 一、西单商业区分析 5.西单目前存在问题及对本项目的借鉴 虽然西单未来与本项目不会形成很强的竞争关系，但是对同属于市级商业中心的本项目而言，西单目前存在的问题对本项目仍然有一定的借鉴意义。 人行道面积不足，人车分流程度低，可供逗