己购公房出售的最佳时点分析.pdfVIP

已购公房出售的最佳时点 分 析 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ◆ 北京中原三级市场部研究中心 现今的二手房住宅交易市场， 老年人。他们选择公房的原因主 20世纪70年代，但从各大银行的 如果按照物业属性对其进行分类， 要有三点，一是价格相对同区位 贷款政策来看，房龄3 0年是一个 那么占主要份额的就是两类物业 的商品房要低，如太阳宫地区的 明显的界限，即购买超过3 0年的 一 一 商品住宅和已购公房 (即俗 UHN国际村项目已经卖到1 6000 老房已不能取得银行贷款，这就 称的 “房改房”)。这两类物业总体 元／平米左右，而不远的西坝河东 意味着购买3 0年房龄以上公房的 要占到北京市全部二手住宅交易 里的公房则均价在l1 0 0 0元／平 消费者需要全款购买。从这个角 的98％以上。据分析人士对两者的 米一1 2000元／平米；又比如万柳 度来看需求客户的范围被缩小， 成交比例进行统计发现，两者的 地区的光大花园价格在1 8000元／ 且再加上时间较早的房屋因房屋 成交量比例为3：2，即成交3套商 平米，其周边地区小南庄的公房 内外的设施老化，房型严重过时 品住宅就成交2套公房。由于从 价格多为1 3 000元／平米；第二， 等问题都会造成其出售渠道不畅， 1 9 9 8年启动房改，取消福利分房， 由于住惯了原来的区域，即受地 从而制约价格的上涨幅度和速 且1 999年1 0月北京开放二手房市 缘性影响强烈，因此即使房屋拆 度；因此按照其经济年限为3 0年 场到今天还不到1 0年，因此北京 迁，也要买区域内或原住房附近 来计算折旧的话，那么每年的折 仍有大量的公房存量，据估算北 的公房；第三，公房多位于地段极 旧率约为3．33％。 京公房的存量约25 0万套，可上市 佳的区位，周边基础设施十分完 但同时考虑到房价的变动因 的大约为2 1 0万 220万，以现在 备，如医院、银行、超市、商场等 素，由于近一两年房价涨幅较高， 每年成交3万套的速度，需要70年 一 应俱全，尤其是医疗设施，由于 二手商品房的年涨幅多在9．5％， 才口了完成全部置换，考虑到一些 一 些老人的医保指定医院都是位 那么按照经验来判断，公房的平 拆迁、危改等因素以及二手房市 于城 内的综合甲级医院，因此 均涨幅比商品房要低，一般能达 场日益活跃成交量有所上升的情 进行就医和体检等医疗保障服务 到8．5％。这远远高于每年的折旧， 况，全部交易至少也要4 0年，而 时会比较方便、快捷，所以一些公 因此对于房屋本身的价值折损来 现在仅过了不到1 0年。面对这一 房也非常受老人们的青睐。 说，房价的涨幅可以平抑这一资 特定的公房市场，他们的需求群 二、最佳出售时段：从购房时 产减值。 体是谁?出售的最佳时点?国家 间算起的第5年一1 0年间 为了防止房产的炒买炒卖， 对公房买卖有何限制? 由于公房的建成年代较早， 因此政府对于在5年内出售的房 一 购买群体特点：经济实力 即1 9 9 8年以后就从政策上取消了 产要征收营业税和个人所得税， 有限，恋旧的人群 公房的供应，因此必威体育精装版的公房也 两税的税率总合要达到6．5％，也 从调查了解到，购买公房的 有9年的房龄了。随着时问的推 是一个不小的费用支出。因此考 人群多为三类：拆迁户；新婚夫妇； 移，早期建造的公房可以追