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月供一族应对加息房贷策略 　　学者表示中国不加息引发投机 地产泡沫即将破裂　　七类人进入房贷红名单 北京房贷新政有望实行　　交房前让购房人交银行按揭月供是否合理　　加息，对于房贷族来说，显然不是一个 好消息。　　众所周知，我国的利率水平自1990年代的经济过热以来，经过八次降息之后，达到了目前一年期银行存款利率仅为1.98%的低水平，商业银行房地产抵押贷款利率则为5.04%。美国过去40年来住房抵押贷款利率平均在8%-9%。从长期来看，中国抵押贷款利率存在很大上升空间。　　一般认为，加息对资产价格泡沫有挤出效应。那么，加息到底是如何影响房地产市场的呢？值得注意的是，目前北京市各大商业银行纷纷收缩房贷，一些银行开始对第二套，或第三套房采取提高利率的方法。在这种背景下，如果小幅加息，将目前的利率上浮25个基点(0.25%)的话，对贷款者影响也不是太大。　　欲购房者成本提高　　8月消费价格指数上涨5.3%,有房地产发展商认为,这个数据比较有意思，与7月涨幅一样。如果超过这个幅度，利率就要上调，尽管这次没有出现，但预期涨的趋势会继续，房地产开发成本有进一步上扬的可能性加大，直接影响就是支撑房价不会回落，甚至会推进房价上行。　　不过也有发展商认为，一个月指数的变动对行业的变化影响很难预测，房地产业相关效应的显现都有一个时滞，即使这个变化会带来一些影响，但不会非常巨大，要表现出来也会等几个月甚至一年后。　　不少业内人士和市民都开始忧虑，由此下去会否造成楼价升得过快过急，影响市民的购买力。如果消费物价指数再以超过去年同期甚至预期的幅度上涨，对北京楼价上升太快推波助澜，可能会影响一部分希望改善居住环境的二、三次置业者的购房欲望，该批买家在广州购房者中占了较大的比例。　　搜房发布其必威体育精装版一项大型调查结果：如果房贷加息，沪市民将有77%的购房计划受到影响，只有23%的购房打算仍将按原定步骤实施。　　在这77%接受调查的潜在购房者中，约有20%的人明确表示，如果加息，其将选择取消贷款购房的计划；约有29%的人表示会暂时推迟购房计划或者降低贷款比例；另有28%的人则是选择了观望等待，期盼会有其他有利于房贷的跟进利好措施。相对的，明确表示加息与否对其购房不产生任何影响的，只占到被调查人群总数的23%。　　其实，居民对加息的“恐慌”大可不必。他认为，利率即使上升，政策本意也并非是限制消费，而是鼓励自住购房需求、打压投机需求，从而达到控制风险、促进宏观调控显效的目的——适当加息对自住购房者负担加重不大。　　月供占居民家庭月收入的30%-50%为宜。我们假设某居民家庭的月收入为8630元，家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50%支付月供，则根据前面的测算，该家庭具备购买价值100万的住房的能力。假设利率升高到6%、7%或8%，则该家庭的购房支付能力将分别下降到原来的86.36%、77.83%、70.57%，换而言之，该家庭将买不起100万的房子，而只能购买70-86万的房子了。这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移 动，假设供应维持不变，则房价必然要下跌，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。　　假设投资者的资本构成是6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率为8%，银行抵押贷款利率简化为5%，则自有资金的投资回报率为12.5%。现在我们假设利率分别提高到6%、7%或8%，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为11%、9.5%、8%，回报率的下降是非常显著的，必将导致投资性需求减少，这也将在一定程度上引起房价回落。　　对于投机者来说，同样存在融资成本提高的问题，购入价值100万的房产，闲置一年后转让，如果6成资金来源于银行并且利率是8%，则贷款融资产生财务费用4.8万元，加上转手的交易费用，房价涨幅必须极高才能确保收回本金。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，这将导致泡沫迅速被挤出。　　月供到底涨多少　　目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率的，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵押贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。假设业主以8成30年按揭贷款购入价值100万元的房产，按照5.04%的现行利率，月供为4314.15元。假设未来每过一年后执行的利率分别上涨为6%、7%、8%，则第二、三、四年的月供分别为第一年的110.91%、122.54%、134.38%，上涨的幅度是非常惊人的。如果业主在买房时就以月收入的50%来支付月供，并且三年中收入没有增长，则月供占收入的比重将上升到67%，业主很可能面临生活捉襟见肘的窘境。相对而言，二十年期的贷款风险要稍微小一些，上述情况下，月供在后续三年分别上涨为第一年的107