1.20090323_十五峯项目发展策略案.ppt

“ 城市中心绿轴龙头塘朗山畔，背靠一线无敌山景 剑桥实验双语幼儿园、著名深圳市大学城，国际高端文化配套：  政府规划 “北硅谷”，欧洲城”，法国未来城落户，高端规划配套无限利好 侨城北片区，地处负国际盛名住宅片区之北” …… 奥巴马打破常规，用改革来转移注意力，既然区域等等给予到我们的是种种的不可改变的局限性，那么我们或许该改革，来转移大众视角的挑剔。09年3月，春光明媚，在数次重登塘朗山后，我们提前约见并终于顺利拜访到了塘朗山郊野公园管理处赵部长，在山间小径的轻松交谈，从中我们了解到两个关键点： 一、塘朗山拥有许多可待开发、可待给予新生的资源。 二、塘朗山郊野公园管理处是一个新的部门，拥有较大的自主权，  这群爱山的人，同样渴望着，塘朗山新兴的发展与提升。” 客户的分析 客户的分析 客户的分析 客户的分析 客户的分析 喜山　VS　乐水 马斯洛的动机层次与营销战略 布局 第一步 ：让更多的人知道塘朗山所蕴藏的内涵，与十五峰的价值产生呼应：第二步：让塘朗山成为一个话题，与十五峰的关系开始引人注意；第三步：让塘朗山成为一个精神的堡垒，成为十五峰的符号；第四步：让塘朗山与十五峰合为一体 做势 第一步 ：热炒十五峯，制造话题，高薪聘请最好的园林顾问公司，树立并提升十五峯的高端形象，让十五峯成为市场心目中高端项目的符号；第二步：热炒区域价值，通过系列的话题抬高区域价值，让市场逐步认知和认可十五峯；第三步：制作投放本项目的系列高端广告片，以此推高项目价值，树立项目高端品质形象；第四步：通过三级市场的放盘，制造噱头，利用放盘推高区域房价，为后期热销做铺垫。 团队介绍： 千锤百炼，历久弥钢 我们拥有：08年深圳表现最出色的项目团队 策划团队 豪宅专家 为曾操作过中原08年度最佳项目：万科·棠樾的策划团队 曾操作过中原08年销售速度最快的项目：十二橡树庄园策划人员 曾操作过08年蜚声中原的项目：溪山与富力·曦湾策划人员 销售团队 销售精英 麦译文 10年房地产销售经验，深圳中原仅有的6大资深高级销售经理之一； 曾操作多个大盘、名盘、明星盘，对各种物业类型均有丰富经验 我们拥有：08年深圳最知名项目的操盘经验 我们操作的别墅楼盘包括: 万科·棠樾 80%销售率 十二橡树庄园 100%销售率 森林一号 80%销售率 圣莫丽斯 100%销售率 天麓 80%销售率 梅沙湾 我们操作的知名楼盘包括: 溪山美地园 富力·曦湾 第五园 中海半山溪谷 让我们看看彼此的联系 十五峰 南山 第一峰 塘朗山 我的十五峰 务求表明身份，与普通山居住宅划清界限，迅速占入一线山居物业 因不是主打山景，转而强调对山的占有 推广活动 4月：老板的私人会所、营造高层口碑 4月底小众引出话题：高薪花王 5月初大众带旺人气：万象巡展 5月底烘托高潮：印象塘朗 价格策略 化整为零，分批密集推售，控制每批的量，制造稀缺，集中解决 可测试市场的价格接受程度，及控制每批的消化量 系列高端广告片,推高楼盘价值 广告片1 金币 广告片2 晚装 广告片3 威士忌 与极为尊贵稀有的事务对比，与项目进行联系，造成项目高端稀有的感觉。 6月 8月 4月 7月 5月 9月 11月 10月 时间：5月份开始 内容： 参考天玺15秒系列广告片制作，从项目开盘前半个月投放市场，后期推售变换广告片内容，但表达的主题要形成系列感。 机会点：短时间内高频率的将项目与世界上最贵重的东西产生关系，让客户产生直接的转换 推广：深圳电视台黄金时段投放 做势第三步 三级市场放盘推高区域房价 6月 8月 4月 7月 5月 9月 11月 10月 时间：5月上旬 步骤： 将城市假日某顶层复式投放三级市场地铺，放盘价格高达18000元/平米，并充足说明高价的理由，如豪华装修、楼王单位、若卖出去给高额的奖励给三级市场，然后进行系列的炒作。 机会点：可以形成阶段性区域封锁，区域内所有的同事都在炒这套物业，这种效果是无可比拟的 推广：以报纸为主 做势第四步 营销的策略 推广的创新 销售的变革 价格的依据 第二部分 变革 产品价值排序 A组团： 景观：地势高，山景资源最佳,部分单位可看中心水景园景； 噪声：临近马路,受噪音等影响； B组团： 景观：地势较高,处于项目园林中央，可看中心水景及园景; 噪声：无噪音