110921 恒大盈利和经营策略分析 v5(终稿).ppt

* * * 同时，万科持有406亿元现金，远高于恒大168亿元的水平，部分资金未能重新滚动投资，降低了资金的使用效率 * 投融资与营销管理部 2011年9月22日 坚持股东导向， 推动运营提效和盈利能力提升 恒大盈利和经营策略分析 目录 恒大如何支撑业务快速发展？ 恒大为什么能创造高盈利？ 几点体会 2011年上半年，恒大销售规模同比翻番，销售面积全国排名第一 * * * * * * * * * * * * * * 万科、恒大销售收入对比 单位：亿元 万科、恒大销售面积对比 单位：万平米 万科、恒大销售均价对比 单位：元/平米 × = * * 大 * * * 万科、恒大净利润对比 单位：亿元 万科、恒大净利率对比 单位：% 由于上半年结算面积较大，在保持盈利水平稳中有升的同时，恒大结算利润实现大幅增长 万科、恒大毛利对比 单位：亿元 万科、恒大毛利率对比 单位：% * * * * * * * * 5 上半年实现 58亿元 结算净利润 “快销”与“快交付”并举 产品成本适配和经营成本控制 非核心业务收益 更经济的负债与权益构成 恒大上半年创造高盈利的四大原因 在强调“快开发、快销售”之余，恒大还明确提出“快结算”的经营理念，2011年上半年完成交付500万平米 恒大在强调“快销”的同时，更强调了“快结算”的经营理念；相对其销售规模，恒大上市以来的结算规模较大 出于应对大规模交付压力，恒大坚持完善工程质量控制体系，狠抓交楼前的质量控制和交楼后的客户服务等方面的工作 而万科则由于2011年竣工多集中在第四季度，上半年结算资源有限，结算面积出现同比“负增长”；截止2011年6月30日，万科共有1022万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约1187亿元 万科、恒大各半年度结算面积对比 单位：万平米 万科、恒大结算金额对比 单位：亿元 * ** * * * * * * * * * * 用09年全年数据的一半进行估算 恒大一方面通过更精确的产品配置和成本控制，在建安和期间成本上领先万科，另一方面通过低地价的经营策略，以更少的权益资本撬动更大的业务和收益规模 * * * * -* * * * * * * * 恒大销售均价分解 单位：元/平米 * * * * * * * * * * * * 万科销售均价分解 单位：元/平米 “卖一元钱能挣多少？” VS“花一元钱能挣多少？” 表面上，万科和恒大的利润率相差不大：万科每平米卖11609元，创造利润1938元，利润率16.7%；而恒大每平米卖6918元，创造利润1195元，利润率17.3% 而实际上，从自有资金的使用效率来看（自有资金支付地价的比例更高）：万科用每平米2823元的地价投入获得了1938元的利润；而恒大仅用654元的投入就换来了1195元的利润，自有资金的回报存在显著差异 虽然恒大借助香港会计准则的调整，获得了13.4亿的非核心净利，但其上半年实现核心净利仍高于万科 恒大盈利构成分解 单位：亿元 * * * * * * * * 万科盈利构成分解 单位：亿元 * * * * * * * * * 2011年上半年，恒大核心业务利润为41.3亿元，高出万科30% 借助香港会计准则的“弹性”，恒大净利润中包含物业评估增值13.4亿元，占净利润的23% % 恒大通过增加应付账款占用和计息负债规模，保证资本规模、优化财务结构，提高了股东权益的使用效率 万科、恒大负债及股东权益构成 单位：亿元 在负债及股东权益构成中，股东权益成本最高，其次是计息负债，应付账款和预售房款成本最低 恒大应付账款的绝对值和占比均大幅高于万科水平；由于开工规模较大，仅工程款占压一项，恒大就较万科多占用81亿 作为后进的领先开发商，恒大预售房款规模先天不足，远落后于万科，但通过增加计息负债率和应付账款占压补充了资本缺口 综合看，万科用22元股本撬动了100元的业务总资产，而恒大用20元的股本同样撬动了100元的业务总资产，两者股东权益使用效率相当；考虑到其较低的预售款规模，恒大对股东权益的使用更有效率 * * * * * * * * * * * * * * * 目录 几点体会 恒大如何支撑业务快速发展？ 恒大为什么能创造高盈利？ 年 重庆9 天津5 广东 18 湖北 7 四川 12 陕西 5 江苏 13 云南3 内蒙 4 山西 9 贵州 5 安徽 10 湖南 10 广西 4 河南 7 江西 4 河北 6 海南 4 山东 7 上海1 吉林 7 甘肃 4 宁夏 3 辽宁 15 11年上半年恒大已进入城市分布图 黑龙江4 浙江 1 青海1 08-11年中恒大进入城市数量 单位：个 09年上市以来，恒大业务布局快速铺开，至11年上半年为止已经布局102个城市，项目总数达181个 * * * *