2008_信立怡高_房地产前期策划基本思路与决策流程.ppt

可比项目（案例）的KPI分析，导出本项目的KPI策略。 案例：成功案例；失败案例 圣地亚哥（一期）的成功的KPI体系： 1、经验判断：通常的情况 如近郊大盘的客户通常是什么？中心区域的客户通常是什么？ 2、目前的购房群体——典型项目客户分析 3、未来可能出现的客户——客户延展（针对陌生区域） 陌生区域需求有限，需延伸客户 4、客户总量——区域阶层人数推导 还有哪些人的置业需求尚未满足？ 5、本项目可能吸引的客户 结合开发商目标和4进行判断，可指导后面的形象定位 6、客户定位 （1）按重要程度定位：核心、重要、边缘、游离、潜在客户 （2）按阶层划分客户：九格方针 （3）近期、中期、远期客户定位 此项可指导开发策略制定 客户定位后应继续推导，指导后面产品定位 7、客户形象演绎或AIO（Action；Interest；Opinion）分析 8、目标客户价值提炼 蓝海战略：提升规划设计、社区环境 提升 为了在蓝海中生存，项目应在规划设计、社区环境、产品建筑形式、等方面加大投入力度。 地块资源条件 开发策略 规划政策要求 规划及景观园林设计建议 竞争战略思考 规划及景观园林设计建议逻辑 规划原则 规划原则：以市场需求及消费者偏好为导向的规划设计，并以此为基础进行分块规划建设，作为制定营销推广策略的依据 周边资源的合理利用 与城市总体规划衔接，结合虞河改造整治，形成特色小区景观，成为城市南北景观轴上的亮点 通过产品设计，将河景充分引入小区，增强项目资源优势 符合市场供需关系 道路系统通达便捷； 住宅之间形成公共小巷网络加强街区之间的联系； 配套和公共空间布置便于邻里交流和融洽； 组团布置，创造良好邻里环境 符合消费者需求偏好 外立面采用现代简约建筑风格； 园林景观规划加入少量水景点缀，景观节点分组团布置； 物业类型排布要利于价值最大化，并实现资源均好性 有利于分期开发 各组团相对独立但又有一定的关联度，使项目具有一定的整体性； 各期规划有一定的价值点，使每一期都有持续亮点 物业类型在各组团的分布符合分期开发需要 地块资源条件 开发策略 规划政策要求 规划及景观园林设计建议 竞争战略思考 规划及景观园林设计建议逻辑 规划原则 整体规划布局建议 整体物业布局从东向西高度递增，利于将虞河景观的整体引入小区。 利用楼座错落有致的摆放，增强小区整体的通透性，将河体景观优势最大化，做到小区内大部分住户都能有景可观。 沿街布置高层住宅，通过高层住宅的立面展示性，有效营造小区整体形象。 将花园洋房放置在沿河地块价值较高的位置，即让最好的房子享受最好的景观，又增强虞河景观的通透性。 多层产品集中布置在地块中间位置，做为市场热销产品，需保证每期开发中多层数量，以利于聚集人气。 物业类型 高层 多层 花园洋房 面积（㎡） 12万 3万 5万 比例 60% 15% 25% 建筑布局避免兵营式布局，采用组团围合式布局，增强小区空间感，与市场现有楼盘形成差异。 多层住宅引入院落式布局，增强居住的安定感、归属感，同时半围合空间也利于景观环境的营造。 建筑空间设计建议：围合式 市场楼盘物业排布方式：兵营式 金马怡园 东风街与潍县中路交汇处 总建筑面积46万平方米 中央丽景 鸢飞路与福寿东街交汇处 总建筑面积22万平方米 道路系统建议： 小区建议人车分流，车行道采取沿地界线环状布置，或直接从临街的车入口处进入地下停车场，不与人行道发生交叉。 主要人行道路结合景观带布置 在西部和南部设计小区出入口。 功能配置建议： 在东部沿河处设计亲水会所，满足小区居民日常休