2011乐平某商业广场商业定位及营销提案.ppt

乐平商业发展历程 乐平商业发展现状 商业布局自发形成。乐平市1992年9月撤县建市，94年赣东北大市场和蔬菜批发市场正式开业，99年珠海中路建成，该路首次采取市场运作模式、引进农民进城建街，2008年聚龙广场电动车一条街建立；无论在旧时代还是新世纪，政府都没有大力的主导与重点扶持乐平市商业的发展，老城的商业街均为自发形成。 商业业态的层次较低规模较小，硬件条件差。乐平市新兴商业业态仍处于起步阶段。目前乐平市商业呈线性发展、以临街店铺为主的层次，经营规模普通较小，没有国际或国内一线知名品牌；零售业占据市场规模8成以上，餐饮休闲娱乐业规模较小。商业街道未经改造，存在规划不到位、硬件条件差、交通流线不畅等问题。 经营管理水平较低。景客隆超市作为是景德镇的一家连锁超市，在乐平有2家分店，曾经代表着乐平商业的整体发展水平，因缺少先进管理经验、经营理念的引入，经营档次还停留在较低的层次。乐平本地企业存在着管理混乱、服务意识差、市场意识弱等问题。 商业过度集中在旧城区，面貌陈旧，交通问题严重，且尚未形成不同功能多层次商业布局的新格局。因乐平商业主要集中在西街广场、珠海路、洎阳路一带。由于本身城市规划上相对滞后，加上商业的过度集中，交通问题日益严重，特别是西街广场这样的传统商业老街，因道路狭窄、客流量大。同时随着私家车拥有量逐年提高，交通问题将会更加严重。 乐平市目前呈现单核商业中心独霸局面，市中心商业网点集中，目前已形成由西街、洎阳中路、珠海路环绕的区域核心商圈 目前商业主要集中在西街、洎阳中路、珠海路围合及其外延区域。 煮山西路连接西门广场、赣东北大市场组成了乐平市最繁华的商业区域（以下统称西街）。煮山西路主要以经营服饰为主，辅以家电，餐饮小吃等业态。品类齐全，但品牌数量有限。 珠海路分不同路段呈现不同业态，珠海东路与昌平路交接处集中了乐平市主要的休闲娱乐，餐饮业态。珠海中路主要有摩托车专卖店，家俱城，社区店，宾馆等。 洎阳中路经营业态主要是对珠海路业态进行补充 人民路、安平路、迎宾路的经营业态主要有建材、修理厂、宾馆等，聚龙广场电动车一条街对市核心商圈进行补充。 单一核心的商业格局，商业结构面临升级的需要；随着城市发展，向外扩展延伸，预期形成一核一副的商业格局。 当前乐平市商业中零售业态比重占据8成，经营状况较好,发展层次低。 目前乐平商业的零售业主要集中在西街广场、洎阳中路、珠海路等商业街区，并组成了乐平市核心商圈，初具规模，发展层次低。 零售商圈主要集中在西街广场→洎阳中咱→珠海路，环绕的区域，主要零售企业有家得福购物中心，家佳旺超市，景客隆超市，专卖店等等。西门广场人气最旺，其中又以煮山西路最为繁华、经营状况最好、租金最贵；由于乐平市并没有大规模的进行过老城的改造，商圈的商业业态以街边铺为主，形象展视面较差，硬件设备上极易被超越。 另一个全市甚至全省都具影响力的是赣东北大市场，作为西门广场的一部分、其对西门广场商业的发展乃至乐平市商业的发展都立下了汗马功劳，该市场主要以百货、日杂、小商品批发为主。吉利商业广场（仿古长廊，女人购物中心）由于其规划设计的局限性，根据当前的经营状况，很难走出其经营低档产品市场的形象 除以上商业街和专业市场外，另有部分街道、专业特色街正在形成，但远没达到成熟阶段，对项目定位不具备研究价值。 鉴于乐平市消费层次，本项目应规避强劲对手，做出特色，合理定位—品牌大超市+高端百货商场。 零售业发展现状呈现规模大，档次低的特点，主要由中档超市和商业街组成,商业结构面临升级 乐平市零售业经营格局较为落后，仅中档超市和初级商业街经营较为繁荣，尚未出现真正的购物、餐饮、娱乐一体化的大型综合性消费场所。商业结构面临升级与调整，未来商业将向集中式规模方向发展，符合项目的初步的“一站式集购物，休闲娱乐、餐饮的时尚生活中心”的定位 商超规模以中小型为主，均采用以生鲜超市 + 百货搭配销售组合模式。商品业态较丰富,基本可以满足乐平居民一般性起居及日常性生活需求，商超配套欠完善，尤其是停车位较为短缺。经营方式均采用代销+出租为主形式，由于各大商超所处地段优越、人流量充沛，经营状况普遍较好，由此可见乐平市商超的市场份额尚未饱和，具有广泛的发展空间，项目商超业态规划应走差异化路线，区分于当前的市场。 商铺硬件设施陈旧，缺乏规划布局。 目前乐平市初具规模的超市大多集中在洎阳中路核心商业街内，集中度较高，购物方便，成为乐平城区居民最为便利的日常购物场所. 核心商圈地位将继续保持，外围项目对核心商圈竞争有限。商业结构面临升级，各业态均存在较大的发展空间 目前乐平市整体商业零售业发展仅停留在相对低极的层次，表现为传统的超市+临街店铺模式，缺乏集中式商业，商业提升的空