2011文安凯旋国际营销报告.ppt

文安凯旋国际营销报告 嘉润房地产经纪有限公司 2011年7月5日 目前的销售难点 文安市场大环境整体处于休整期； 目前意向客户储备不足； 新客到访量上不来； 休整期造成客户疑虑，观望情绪凸显； 案场营销管理松懈，与高端楼盘气质不符； 项目已持续一年多的销售周期，目前项目形象老化，需要突破点。 一期 下阶段营销推广策略 一、做好基本功，现场卖点展示升级 二、要做文安高品质楼盘，更要高性价比！ 三、在工程进度允许的条件下变更户型 四、老带新优惠政策 五、扭转清盘误区，分产品加速去化 六、整合推广全面升级 策略一：做好基本功，现场卖点展示升级 售楼处入口加铺红地毯 指引灯箱、沙盘、家具的清洁或更换 售楼处外围挡广告画面更换 售楼处内项目资料架 项目活动宣传栏 售楼处周边花草绿植的栽培 售楼处内部VI统一，设施更新 售楼处软件：服务的全面提升 现场标识性设施的细节展示 价格策略：调整价差、一口价 在保持整体均价不变的前提下，拉大价差，降低滞销楼层及户型的价格、提高好楼座、楼层及户型价格。加速滞销单位的销售 售楼处报价策略，给老客户提价升值的信心。同时通过价格区间及低价单位吸引新客户的加入。 尾盘阶段选取几套单位进行一口价策略并限时选购，使得实力相对较弱但十分关注本项目的游移客户加强购买决心。 产品策略：优化产品 目前项目一期主力户型为120-130平米左右，针对前期各户型销售速度进行分析，并结合市场目前热销户型的借鉴，建议在目前工程进度允许的条件下，将未定户型进行新一轮升级调整，增加后期销售亮点，提升项目价值。 策略四：老带新优惠政策 策略四：老带新优惠政策 就目前整体销售率而言，一期以清盘为下阶段营销推广主线为时尚早 针对目前所剩不同面积户型，分产品分策略加速售罄 热销清盘，尾货出清 9月初，在一期销售正式进入尾盘阶段，针对滞销户型做一口价单位倾销 二期开盘前两周，一期封盘不再对外销售，在二期热销阶段，通过价格策略将一期全部清盘。 一周时间内，对售楼现场进行立体化全面包装升级 保持常规媒体的持效性，维持项目市场形象及销售动态 扩大传播渠道，多角度渗透市场 提高每一项推广的实效性 宣传推广问题剖析 形象趋于老化，渠道相对单一，项目整体推广传播需要一次全面再升级 前期销售物料对当前产品信息传达不充分，目前销售物料实效性有待提高 前期持续使用围挡，但信息缺乏更新，销售动态或相关政策反应不足 围挡发布时间已较长，形象老化，新客吸引不足 宣传推广力度不稳定，前期的市场温度逐渐降低 二期 品牌力：荣耀盛玺·领航人生 产品力：城市中央 首席名门大宅再升级 销售力：认筹引爆 创文安销售之冠 都市示范区的进一步深化和传播 通过外展等推广形式进行项目信息传播，强化项目印象。 强制阅读式的硬推广 改变以前“兜圈子”式的宣传推广，采用强制阅读式的硬推广 强制阅读式的硬推广 产品体验 适度促销 现场鼎盛的人气效应 推售原则 活动主题：相聚盛玺·浪漫之约 活动目的： 通过本次认筹活动的举行，可以有效进行客户筛选，准确把握客户需求和成交量，促进当月销量。 此次活动的举办与项目以婚房为主题的营销推广相对应，渲染当天认筹活动现场氛围 活动细则： 由于认筹当天主打婚房，建议可与婚纱影楼合作，在外广场搭建舞台，以现场造型、婚纱走秀的形式烘托当天的氛围。（具体活动细则在当期活动方案中体现） 活动主题：中秋焰火赏月会 活动目的： 通过组织老业主及阶段意向客户参加“中秋焰火赏月会”活动，一方面作为老业主的维护，另一方面通过老业主介绍新客户到访，积累更多的意向客户，促进成交。 活动细则： 活动在傍晚举办，以中秋赏月、焰火燃放为主，在外广场摆设长条桌，铺设餐布，以简餐自助的形式接待到访客户。当天凡大定客户赠送其精美月饼礼盒。 客观的认识市场冷静的出具预期慎重的安排计划全力的推进销售 二期开盘计划及筹备 系列活动营销： 注：具体活动主题及活动细则按月制定活动方案 年度促销 形象提升 品牌深耕 引爆 认筹 蓄客 营销主题 二期产品推介 老带新政策发布 消夏烧烤节 装修论坛 7月 推广主题 系列活动 时间 圣诞party，浪漫共享 圣诞季，业主年度回馈活动 12月 小规模业主维护活动 形象推广之：凯旋国际凯旋季，业主联谊活动 11月 让利，升值 促销之：国庆酬宾，新推**产品，额外**折 10月 二期荣耀开盘 浪漫婚房主题 焰火晚会 开盘活动 中秋活动 9月 项目信息发布 “一掷千金”活动 8月 项目认知 市场分析 操盘思路 认筹活动 内容：1、认筹仪式：舞狮活动+燃放鞭炮 2、意向客户自发排队缴纳10000元认筹金，成为盛玺会员 3、认筹客户至外场参加”一掷千金“活动，获得小礼品 目的：以常规开盘仪式点燃