复地武重项目前期研判路径与解决方案.ppt

复星集团具备产业组合的优势 如果仅从房地产行业角度分析，但由于整个复星系涉足医药、商贸旅游、钢铁、黄金矿业及地产等多个行业，这些行业正好与房地产行业具有一定的互补性，这样使得复地应对房地产行业周期性风险能力比较强； 上海豫园的商业地产经验将帮助武重项目的商业运作，形成商业带动住宅，达到降低楼面低价及项目开发风险的压力。豫园目前的贸易、零售等行业与房地产行业有一定的互补性，两者搭配在一定程度上可以降低房地产业周期性风险。 武重项目建议借助复星集团资源，是项目同时在资本市场＆房地产市场运作，借助复星集团公司的资本运作，达到项目在资本市场提前变现的能力； 整合系统资源，如借助豫园的商业运营经验等，形成大盘的综合开发团队，在借助外部力量的同时，形成武重项目的专业开发运营团队； 根据复地公司实际情况，认真评估利润要求＆开发周期，如希望控制开发周期在6年左右。尽可能利用商业降低楼面地价。 二、企业资源分析的若干建议 总结 通过分析了解，大家顾问认为武重项目是一个非典型的非常规项目，存在6大问题点。项目需要解决的核心问题是：如何规避限制，实现高地价基础上的赢利？ 我们通过房地产趋优论和平行关联定位模型来理解、定位项目，我们理解项目的城市区域价值为都市湖区第一盘，它是湖北的中南海；我们认为要破解相关限制，全新定位产品，建设首个工业旅游住宅项目，使工业规划现状价值最大化；经过初步思考、研究及案例对比，本司根据对项目地块的理解，提出如下主题概念定位：城市中枢◎CITY-3M复合街区，用PUD开发模式执行街区开发计划，使项目＆城市融合，创造丰富的国际街区。 总结 在汇报中，我们提出了一些借鉴案例＆研究模型，认为项目先期可以以低密度的类别墅大户型入市，达到提升项目价值的作用；通过市场趋势法、典型案例借鉴法、专家讨论法、异业资源整合法可以有效地研究高端客户的规律，这是大家顾问的优势所在。将财务分析、现金流量、税务负担三大因素变成研究的有机组成部分，推行节税型住宅可以有效规避项目风险； 通过对复地及复星的研究，我们建议：武重项目建议借助复星集团系统资源，根据复地公司实际情况，认真评估利润要求＆开发周期，使项目同时在资本市场＆房地产市场运作提前变现；达到系统降低项目风险的要求。 谢谢聆听！ 四、动态的趋势分析：四法合一方法论  市场趋势法 典型案例借鉴法 专家讨论法 异业资源整合法 ——市场趋势分析法 研究思路：从历史中发现规律 2003-2006年武汉高档项目的推售量、产品特征、销售价格、成交总价等方面的研究，寻找出武汉高端项目的发展规律，进而发现此类消费群体的共同特征。 高端客户分析对象的选择标准如下： 从发展趋势的角度，以2003-2006年武汉整体住宅均价与年度价格涨幅为基础； 从市场知名度的角度，根据高端市场逐年上升的发展轨迹，选择当年市场公认的 高端项目为研究对象； 从销售价格的角度，2003-2006年分别以3500元/㎡、4000元/㎡、5500元/㎡、6500元/㎡为逐年的高端价格判定标准。 从上述三个角度出发，选择同时满足上述三个条件的项目，作为本文的研究样本。现阶段高端市场发展规律及未来趋势判定：通过对历史和现状的分析，寻求规律，发现武汉市高端消费市场的趋势。 2003年高端项目选择样本及基本情况 说明： 根据前述选择标准，2003年价格在3500元/㎡以上，并具备相应市场知名度的项目共有12个，基本情况如左图所示： 2003年高端市场及客户基本特征 2003年武汉高端市场初步形成，主要集中在以地段优势领先的汉口中心区域，主要消费群体也以本土的地缘性客户为主，投资意识处于初步萌芽阶段。 受承受能力与购房动机的影响，偏小房型、总价在30-40万之间的中高档产品较易为客户接受。 2004年高端项目选择样本及基本情况 说明： 根据前述选择标准，2004年价格在4000元/㎡以上，并具备相应市场知名度的项目共有9个，基本情况如左图所示： 2004年高端市场及客户基本特征 消费群体投资意识增强，小户型产品销售较快：一个原因在于精装修小户型总价低，消费者承受压力相对较弱；另外一个原因在于客户消费意识的转变，对房地产的认识由单一的居住功能上升为投资功能，消费者投资观念增强，从而使各项目顺利实现快销； 外地客户投资比例上升：这一点在万豪国际项目中表现明显。该项目当时以5000-6000元/㎡的天价热销，其中上海、温浙一带的商人及投资客户占到25%左右、一期投资客户近40%。这主要是因为武汉城市地位的提升，而房地产价格水平却没有与之相匹配，因此吸引了大量如温州炒