万江区房地产市场介绍.ppt

P art 1 宏观市场 市场介绍 万江概况 万江区内面积48.6平方公里，地处水乡片区，拥有得天独厚的发展优势。 万江是鱼米之乡，物产资源丰盛，过去一直是交通要塞和商贾云集之地。 万江还是著名的“书画之乡”、“粤曲之乡” 然而，十五期间，万江逐渐沦为一个功能单一的、偏重“交通、商贸、低端制造业”的附属功能片区，交通路网发达，但仍然以造纸等低端制造业为主，经济发展明显滞后。 万江城市新区建设，将“拆旧”和“建新”并举。“拆旧”——将部分落后、破烂的“农村味” 浓厚的建筑群进行改造； “建新” ——建新城市中心区。把万龙片区定位为未来的行政文化中心区。 万江坐拥近90公里东江水岸线，环境优美、景色宜人，街道内绿化覆盖率达34.55%，一年四季绿色盎然。街内治安状况井然有序，为企业发展和市民安居乐业提供了可靠的保障。吸引了恒大帝景、滨江公馆、水印长堤、北大资源御湾、葡萄庄园等大型楼盘抢先进驻，使万江版块成为众多置业者的热选区域。? 万江城市名片——龙舟节 万江商业名片——华南MALL 万江下坝坊——东莞鼓浪屿 万江地标——金鳌塔 水乡片区的代表镇区，城市建设和经济发展在水乡片区中排名靠前。 万龙片区 详细性控制规划：东莞水道以西、环城路以东、万江河以北、东江南支流以南围合而成，规划面积约1161公顷。 片区现状：存在大量的原住民自建房、大量的贸易市场和企事业单位。 区域定位：商贸流通中心、新行政中心、滨江生态居住区。 坝头片区 详细性控制规划：东莞水道以南、环城路以东、运河以北、坝头社区以东围合而成，规划面积约471公顷。 片区现状：较多的中小工厂。 片区定位：融商贸、休闲和居住于一体。 中心片区 详细性控制规划：东莞水道以北、环城路以东、万江河以南围合而成，规划面积约760公顷。 片区现状：较多的工厂企业、较多的商贸中心和集市，交通枢纽所在地。 区域定位：商贸流通中心。 万龙片区 坝头片区 中心片区 ★ 万江规划 万江中心片区是较为成熟的片区。 万江作为东莞城市中心区的组成部分，位于中心城区西大门，古往今来一直是交通要塞和商贾云集之地，处于“广深经济”之间，是连接粤港澳地区的重要枢纽。 万江街道立足于城市发展的需要，确定了“一城、两区、三河、四带、五组团”的框架，并根据自身的城市特质，完成了“三环、六园、一中心”的城市升级十大重点工程规划和绿地系统、水利水环境等专项规划。随着这些美好蓝图、崭新思路的付诸实施， 万江将不断展现其浓郁的水岸生活魅力，逐步成为东莞最适宜创业、最适宜居住的主城区之一。 万江规划 依托东江水景资源发展起来的城市定位。 万江商圈 特征：以万江区府商业带和华南MALL商业带为主，整体商业氛围尚不浓厚。 石美茶叶市场 万江区府商业带 江滨花园商业带 总站商业带 华南MALL商业带 区府商业带：以都会广场为中心，商业外溢至区府附近，业态以百货超市、服装、餐饮为主，满足生活配套需求为主。 江滨商业带：东莞最早期的社区商业一条街。业态以便利店、餐饮、中介为主。 华南mall：大型旅游主题MALL，经营业态以百货超市、餐饮、游乐项目、电影院为主。 总站商业带：以新兴的专业市场为主，专业市场有阳光海岸茶叶批发城、千熠发小商品批发市场。 石美茶叶市场：东莞最早也是经营最为成功茶叶市场。 P art 2 微观市场 市场介绍 市场介绍 中小规模社区，配备集中商业，以82-107平户型为主 项目位置：莞穗路与金龙北路交汇处（风临美丽湾旁） 占地面积：45401㎡ 总建筑面积：133605㎡ 容积率：2.5 绿化率：34％ 建筑组成：由8栋22层的高层住宅围合组成 主力户型：82-107㎡两房与三房 物业类型：住宅、商业 产品数量：781套 1栋 2栋 3栋 4栋 5栋 6栋 7栋 8栋 9栋 户型配比 恒大帝景 该户型设置差，布置不合理 劣势： 厨卫相连，不卫生； 主人房不带套间，私密性不够，舒适度差； 厨房基本为黑房，户型设计差； 92㎡的两房两厅一卫 128㎡的三房两厅一卫 劣势： 户型不方正、设计差； 客厅阳台连通厨房，设计不合理； 主人房不带套间，私密性不够，舒适度差； 卧室门相对，有门煞； 户型点评 首版户外：品牌推广 第二版户外：产品推广 第三版户外：开盘广告 恒大系产品公式化营销历程：户外广告推广三部曲 推广特点 首版通栏：品牌推广 第二版网络通栏：售楼中心、板房开放期 第三版网络通栏：开盘前期 恒大系产品公式化营销历程：网络通栏广告三部曲 推广特点 首版 第二版 恒大系产品公式化营销历程：报广设计两部曲 推广特点 作为恒大系产品，在区域及产品设计上，有明显的差距； 恒大系产品，一贯通过标准模式化运作，通过高效快速大规模推广，迅速建立项目