上街房地产市场概况研究分析.ppt

项目定位-面貌分析 本案 丹江路面貌，在项目西边有一发电厂 丹江路与登封路交叉口向北面貌 项目东边是建业和亚星合作开发的幸和群岛 峡窝镇便民服务大厅和计划生育中心 全友家私 登封路南面貌 市政规划发展特点 项目位于中原区规划的宜居职教城区，按照规划宜居职教城将于2015年正式竣工，未来发展前景好。 项目区位特征及地块条件 上街区的郊区，区域发展缓慢，人流量少，以村庄为主。地块三面邻路，南面漓江路正在规划中，交通出行方便，地块平整，利于开发和提高容积。项目西边有发电厂，电网密集，不利于居住。 项目周边现状特点 现阶段周边生活配套设施不完善，区域内市政教育单位有峡窝镇的便民服务大厅和计划生育中心，商业有全友家私和少量超市门店，项目东侧是建业和亚星集团集体开发的幸和群岛项目，现暂未开工。 项目定位依据 项目未来发展机遇 随着2015年宜居职教城的正式竣工，届时，可吸纳并解决5万人的配套三产服务及就业问题。以及项目紧邻东侧的建业亚星集团开发的幸和群岛的开发建设，区域面貌将会得到改善，人流量增大，居住氛围逐渐形成，将会重新引导上街区居民的购房选择，为本项目的发展带来更多发展机会。 项目定位依据 项目定位目的 目的一：与职教城建设相呼应，满足上街及周边居民的住房需求。 目的二：提高项目竞争力，避免与市场热点产品的竞争，能够满足开发商对于资金和收益率的需求。 项目档次定位 项目处于上街新区宜居职教城，区域规划布局了六大组团——高等职业教育组团、实习工厂及工业集聚区组团、江南水乡旅游休闲组团、合村并城及商业地产组团、汜水河花卉产业组团、五云山山地运动休闲度假组团，定位中高端。 通过调研中了解，上街在售楼盘规划品质高端，产品形态多元化发展，有普通多层，电梯洋房，别墅，小高层和高层。紧邻项目又是建业和亚星集团一起开发的幸和群岛项目，建业和亚星集团在上街区的影响力大，以开发中高端住宅为主。 故而本项目定位为上街新区中高端的人居典范住宅项目。 项目开发战略定位-产品总价定位 项目产品总价的制定，主要是结合当地收入水平、经济特点及当下楼市的总价特征而确定的本案产品总价范围。是项目获得市场认可的先决条件。 根据调研分析，市场两房总价带在25-35万之间，三房总价带在35-45万元，而本案两房的主力总价带在26-30万元，三房在33-35和40-43万元之间，均在市场主力总价范围内，产品竞争优势大。 户型 销售面积（㎡） 赠送面积 （㎡） 实际使用面积 （㎡） 比例 实际使用面积在市场总价（万元） 本案总价 （万元） 2+1 70-80 15-18 85-98 25% 31-36 26-30 3+1 90-95 18-20 108-115 45% 40-43 33-35 3+1 110-115 18-20 128-135 30% 47-50 40-43 项目开发战略定位——户型概念定位 符合市场需求，满足开发商对资金和回报率的需求。 随着上街市场均价的逐渐走高，部分楼盘，尤其是新近将要推出的楼盘，产品面积出现压缩，出现了110㎡以下的三房，通过控制总价，扩大客群范围，促进销售。但是户型设计仍以传统户型为主。 所以本项目可通过创新户型，控制面积，达到市场及客户实际需求面积，从而控制总价，提高去化率，实现开发商的利润最大化之目的。 3房+1房——销售面积：72㎡，赠送面积约：15㎡，实际使用面积约：87㎡ 项目开发战略定位-高层户型图示 2房+2房——销售面积：78㎡，赠送面积约：18㎡，实际使用面积约：96㎡ 项目开发战略定位-高层户型图示 3房+1房——销售面积：89.8㎡，赠送面积约：20㎡，实际使用面积约：109.8㎡ 项目开发战略定位-高层户型图示 3房+1房——销售面积：110㎡，赠送面积约：20㎡，实际使用面积约：130㎡ 项目开发战略定位-多层户型图示 3房+1房——销售面积：89.7㎡，赠送面积约：20㎡，实际使用面积约：109.7㎡ 项目开发战略定位-多层户型图示 项目开发战略定位-住宅户型建议 住宅户型建议 二室二厅 2+1户型 80㎡ （赠送约10㎡） 三室二厅 3+1户型 115㎡ （赠送约12㎡） 住宅户型建议 项目开发战略定位-住宅户型建议 住宅户型建议 三室二厅 3+1户型 125㎡ （赠送约14㎡） 项目开发战略定位-住宅户型建议 项目开发战略定位——户型配比定位 结合市场投放及销售特征，适度避开市场最集中的产品形态和面积段投放区域，确定本项目的主力投放户型及面积段，从而最合理的迎合市场需求。 结合上街在售楼盘户型投放以及客户对户型的选择上，建议以两房和三房为主，其中占比分别是25%和75%。 项目开发战略定位——经济测