项目前期营销及推广方案.ppt

入市方式选择 蓄客时机和策略 按照市场常规做法，蓄客时间大多为3－5个月（蓄水期过短客户积 累量不够，过长会造成客户流失），考虑到春节（2月10日）的回 乡群体，本项目的入市蓄客时间暂定于2014年1月1日，与项目推广同时启动较为合理。 注：根据房地产以往的蓄客经验，前期蓄客时间达7个月之久，可能会造成前3个月的客户抗性较大，蓄水效果可能不理想，但可视作为项目前期入市的试水阶段，该阶段主要目的是针对性的了解准客户对本项目的主要抗性点和价格弹性区间，为后面3个月的正式蓄客和开盘作策略调整依据。 入市方式选择 蓄客时机和策略 根据本项目的入市时机，结合邵阳市民的购房习惯，建议在项目咨询期间，对外发行VIP卡和金卡两种不同优惠政策的会员卡，即1月－3月主推VIP卡，4－6月主推金卡，供不同阶段的意向客户选择。 VIP卡：凡有意购买本项目的客户向公司交纳5000元即即可获得雲山福地“VIP卡”一张，凭此卡可在本项目取得预售许可证后优先选房，并获得一次性付款92折，按揭和公积金付款95折优惠。此卡本金可退或转成我公司发行的雲山福地“金卡”。 金卡：凡有意购买本项目的客户向公司交纳50000元即可获得雲山福地“金卡”一张，凭此卡可在本项目取得预售许可证前优先选房权利，并获得一次性付款90折，按揭或公积金付款93折优惠。此卡不能办理本金退还手续。 推盘节奏 批次 栋号 套数 户型 建筑面积 开盘时间 备注 一期1批 3#、9# 144 二房、三房 18000 2014.07 一期2批 4# 180 公寓 9000 2014.10 只计算4#栋A单元 一期3批 7#、8# 108 大三房 15000 2015.01 二期1批 1#、2#、商业门面 147 三房 20000 2015.05 门面在周边环境不具备、项目形象未出来前销售的抗性较大，故此放在二期推出，总面积约18000平米，未计算在该面积内 二期2批 5#、6#、商业门面 129 二房、三房、大三房 17000 2015.09 合计 708 79000+18000 推盘节奏 一期第一批 一期第二批 3号栋 一期第三批 4号栋 9号栋 8号栋 7号栋 二期第二批 二期第一批 2号栋 1号栋 6号栋 5号栋 商业门面 销售进度计划（一期） 元旦，诚意登记 7月1日3、9#栋 发售，4#栋登记 10月1日加推4#栋 7、8#栋诚意客户登记 元旦7、8#栋 公开发售 2015年5月1日 推售单位 3、9#栋 4#栋、3和9#栋剩余房源 7和8#栋、前面剩余房源 目标客户 项目周边刚需客户 新邵投资客户 新邵自住客户 市区刚需客户 白领阶层 未婚青年 投资客户 刚需群体 新邵高端客户 企业中高层 精英阶层 市区改善型客户 预计销售 50% 75% 90% 3# 4# 9# 8# 7# 从综合素质上来看 一期从综合素质(景观、结构、朝向、采光、噪音......)上来看,我们认为： 3#﹤9# ﹤ 7#＝8# 从综合素质排序中，我们可以看出： 3、9#栋占据着本项目中游的位置，换句话说， 3、9#栋是项目的风向标(拐点)，直接决定着7、8#栋的价格走势。 分析： 3# 4# 9# 8# 7# 分析： 从户型、面积来看 3#主要以三房为主，126－137 ㎡ 4#为公寓楼，为50 ㎡的一房 7#、8#主要以大三房为主，141 ㎡ 9#主要以二、三房为主，105－135 ㎡ 小结： 项目二房和三房的设计面积较大，配比最高，相对压力更大，但作为首推房源推出可起到低开高走的价格策略，从而保障开盘热销。 从单价上说，4#面积最小,即便提价后推,也会因总价优势热销,又一次带动前期剩余房源销售，且容易为价值最高的7、8#做价格跳板。 从面积来看，7、8#面积最大，且综合素质最高，代表价值最高，可作价值提升。 3# 4# 9# 8# 7# 分析： 从市场的角度来看 根据市场调查情况得知，需求最大的为120－130 ㎡的三居室，从而促使各项目在户型规划上也主要以该面积区间为主，导致出现需求量大但选择余地很多的局面，为了避免十一国庆期间本项目所推出的房源与其它项目雷同，采取提前放量较为合理。 另外，第一批推出的房源肯定较便宜的想法早已深入民心，因此我们认为应先解决2、3房最多的5、6#栋的销售，是解决项目一期最大的压力。 而7、8#栋因其先天性的景观、户型结构优势，4#栋因其总价上的优势在一定程度上减少了它们的销售难度。 从项目的销售之“势”来说 4#栋 3、9#栋 项目推售势头曲线图示 市场热度 市场关注度 项目地段优势 项目概念影响 开发商品牌影响 前阶段销售势头 项目概念影响 4#