2017091_永泰城项目4地块产品定位报告的需求.doc

永泰城项目《4地块产品定位报告》的需求 根据永泰城全案营销节奏，2013年计划推出销售4地块，目前需要对4地块进行产品定位，确定4地块产品产品形式、户型与配比、客户构成、价格预期等。 目前计划寻找乙方公司编撰《4地块产品定位报告》，目前提出如下结束需求： 第一部分：报告需求： 一、项目位置 项目宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置，地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、城市研究与分析 1.城市概况及分析 包括城市基本指标、文化、行政区、交通、城市商业发展状况等内容。 2.城市空间结构与城市规划 城市和周边主要城市的构成、发展关系及影响、城市自身的未来规划及发展方向。 3.宏观经济发展状况 包括城市及周边主要城市GDP、可支配收入、存款额、固定资产投资、产业结构、主导产业发展状况等内容。 4.城市消费状况 城市人口（近几年人口、自然增长率、迁入、迁出）、城市人口构成及工资水平、消费结构等内容。 结论：城市发展趋势、发展潜力对房地产开发带来的机会及风险。 三、房地产市场发展状况与分析 1.房地产相关政策分析 2.房地产市场总体概况（3-5年） 2.1房地产投资额 2.2开工面积/竣工面积 2.3上市面积/销售面积 2.4价格及涨幅 2.5市场存量情况（存量、存量结构） 四、房地产市场区域发展分析 1.房地产区域发展格局及区域概述（3-5年） 2.项目地块所在区域市场分析（3-5年） 2.1区域特点、区域价值分析 2.2区域产品结构及各类产品的特征 包括产品类型与构成、各类产品平均售价及价格走势、建筑形式、开发规模、容积率、消化速度、营销手法等内容。 2.3区域客户分析 区域客户研究除了搜集本区域参照项目的客户资料外，还应通过问卷及访谈的方式对区域客户进行分析研究。区域客户研究通常有以下几方面，可视项目及所处区域的具体情况而进行增减。 2.3.1 客户特征分析 (1) 客户年龄结构分析 (2) 客户家庭结构分析 分析客户的家庭结构情况，通常会把家庭结构与其它特征进行双因素分析，以了解客户的家庭结构与项目产品需求的关系。 (3) 客户教育水平分析 对客户受教育水平或学历情况的分布进行阐述，有时会把教育水平与其它因素进行双因素分析。 (4) 客户行业特点分析 对客户所从事的职业进行分析。有时会把行业特点与其它因素进行双因素分析。 (5) 客户区域来源分析 主要是对客户生活、工作的区域进行分析。有时会把区域来源与其它因素进行双因素分析。 (6) 客户购买能力分析 通常采用客户的人均可支配收入、储蓄存款、消费支出等情况来分析。 2.3.2 客户需求分析 (1) 客户消费动机分析 客户消费动机通常分为自用和投资两大动机。 (2) 客户群置业考虑因素分析 1) 价格因素分析 分析产品价格对客户需求的影响。 2) 环境因素分析 主要指文体设施、生活配套设施及小区环境等影响客户需求的重要因素。 3) 产品类型因素分析 分析产品类型对客户需求的影响。 4) 其它 2.3.3 结论 目标客户区域来源、行业特点、产品偏好和主要的关注点、诉求点等。 3.区域经典项目分析 分析内容包括规划指标、产品形式、户型与配比、客户构成、价格、销售状况、总体评价等。 4.周边项目分析 分析内容包括规划指标、产品形式、户型与配比、客户构成、价格、销售状况、总体评价等。 附图：项目周边项目个案分布图 结论：区域房地产市场的地位及发展态势、典型产品特性分析、竞争力比较分析等。 五、项目的SWOT分析 项目在区域内开发的市场潜力、在区域市场中的优势、劣势、机会点和威胁点。 六、项目开发目标 1.项目开发品牌目标 2.项目开发经营目标 七、客户定位 根据城市环境分析、城市及区域房地产市场分析、周边项目客户分析进行客户定位。客户定位应包括： 1.客户特征定位 1.1 客户年龄结构 1.2 客户家庭结构 1.3 客户教育水平 1.4 客户行业 1.5 客户区域来源 1.6 客户收入 2.客户需求定位 2.1客户消费动机 2.2客户置业考虑因素 3. 客户定位总结 对本项目目标客户进行总结，包括：区域来源、行业特点、产品偏好、主要的关注点、诉求点等。 八、产品定位 根据城市环境分析、城市及区域房地产市场分析、周边项目分析、客户定位等进行产品定位。产品定位应包括： 1.产品类型定位 首先应根据上述分析及公司产品线标准确定所开发产品的类型。不适合产品线相关标准的，根据实际情况确定产品类型和开发主题,例如：标志性高科技办公楼。 2.产品规划建议 参照公司产品线标准编制以下产品规划建议。 2.1 总体规划设计 包括:经济技术指标、总体布局、分期状况、交通组织、环境景观、配套设施等。 2.2．建筑风格设计及立面意向 主要是对项目建筑风格